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지상물매수청구권 배제 특약은 무조건 무효일까
출처 부동산태인 등록일 2022-05-24 조회수 271
지상물매수청구권 배제 특약은 무조건 무효일까



안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 생각보다 다툼의 여지가 많아 빈번하게 소송이 진행되는 지상물매수청구권 및 이를 배제하는 약정의 효력 유무에 관한 사례를 소개해보고자 합니다. 우리 민법 제283조에서는 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 지상권 설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 한편 민법 제289조에서는 위 민법 제283조를 강행규정으로 규정하면서 이에 어긋나 지상권자에게 불리한 약정은 효력이 없음을 규정하고 있습니다.

그렇다면, 지상권 설정자(토지 소유주)와 지상권자 간 계약 종료 후 지상물매수청구권을 행사하지 않기로 하는 특약을 하였다면 그와 같은 특약은 무조건 무효일까요?

관련법령은 다음과 같습니다.

민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

민법 제289조(강행규정) 제280조 내지 제287조의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

피고는 건물의 소유를 위하여 원고 소유 토지를 임차하였는데, 원고와 피고 사이의 임대차계약이 해지된 후에 원고가 피고에게 지상 건물의 철거를 구하였습니다.

그러자 이에 대응하여 피고가 원고를 상대로 지상물매수청구권을 행사하였습니다(임대차계약목적물 지상에 건축된 피고 소유의 건물이 불법으로 증축된 불법건축물로 이행강제금이 부과되어 있었습니다).

원심의 판단은,

이 사건에서 임차인인 피고가 지상물매수청구를 한 피고 소유 건물이 이 사건 토지 이외에 인접한 원고(임대인) 소유 토지 위에 걸쳐져 있기 때문에, 이러한 경우에 매수청구가 허용되더라도, 원고(임대인)로서는 그에 관한 철거나 손해배상의 의무를 부담할 염려가 없고 이 사건 건물과 부지를 자유롭게 처분할 수 있으므로 원고의 재산권 행사에 지나친 제약이 되지 않는다고 보아, 피고의 건물매수청구를 인정하였습니다.

그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.

① 임차인의 불법증개축으로 인해 건물의 절반 이상이 임대차계약의 목적 토지가 아닌 3필지의 토지를 무단으로 침범하여 건립된 점, ② 만약 매수청구가 허용된다면 임대인으로서는 이 사건 토지 외에 임대하지 않았던 3필지의 토지에 대해서도 소유권 행사에 상당한 제한을 받게 되는 점, ③ 나아가 애초 임차인이 신축한 건물과의 동일성 여부조차 장담하기 어려워 매수에 따른 소유권이전등기를 마칠 수 있는지 여부도 불확실하며, ④ 특히 이 사건 건물의 절반에 가까운 부분이 지목이 ‘전’인 필지 위에 걸쳐 있어 사실상 건물 전체에 대한 철거가 불가피할 것으로 보이는 점, ⑤ 이 사건 건물 중 공부상 등재된 사항을 제외한 나머지 불법으로 증개축된 부분에 대해서는 원고가 철거 등 원상회복 의무를 부담하게 되고, 이행강제금 부과의 위험 역시 이전되는 결과가 되는 점 등을 살펴볼 때 피고(임차인)의 지상물매수청구권 행사를 인정하여 원고(임대인)이 이 사건 건물의 소유권을 취득하게 될 경우, 원고(임대인)가 이 사건 건물과 그 부지를 자유롭게 사용・처분할 수 없고, 이는 재산권 행사에 지나친 제약이 된다고 보아, 피고의 지상물매수청구권 행사를 허용하기 어렵다고 판단했습니다.

실무 상 아마 많은 지상물매수청구권 배제 특약이 무효로 판단될 가능성이 높은 것은 사실입니다. 그러나 임대인에게도 지상물을 매수한 후 이와 같은 제한으로부터 완전히 벗어나 그가 매수한 지상건물과 대지를 그의 뜻대로 자유롭게 사용 처분할 수 있는 권리가 보장되어야 하고, 임대인의 재산권 행사를 제한하는 위와 같은 예외적 강행규정은 엄격하게 해석하여야 하는 것이 형평에 맞으므로 예외적으로 지상물매수청구권 배제 특약을 유효하게 보는 사례도 있음을 양지하여야 할 것입니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 심원 박승재 변호사


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