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일조권의 개념과 중요성
일조권이란 건물이나 토지가 햇볕을 받을 권리를 말합니다. 이는 주거 환경의 질을 높이고 건강한 생활을 보장하기 위해 매우 중요합니다. 일조권은 특히 도심 지역에서 건물들이 밀집해 있어 건물 간의 햇빛 차단이 빈번하게 발생할 수 있는 상황에서 중요하게 다뤄집니다. 햇볕은 사람의 신체적, 정신적 건강에 큰 영향을 미치며, 식물의 생장과 실내의 온도를 조절하는 데도 중요한 역할을 합니다. 따라서 일조권은 주거지의 가치를 평가하는 중요한 요소 중 하나입니다
참고로, 도로에 인접한 건물의 높이를 제한하여 시야, 채광, 통풍 등을 확보하기 위한 도로 사선 제한은 부작용으로 인해 2015년 건축법 개정으로 폐지되었지만, 정북일조사선 일명 일조사선은 현재까지 지속되고 있습니다.
일조권 사선제한 이란?
일조권 사선제한 이란 건물의 높이를 일정한 각도 이내로 제한하여 인접한 건물이나 토지의 일조권을 보호하는 규제입니다. 이는 건물이 너무 높아 주변 건물이나 토지에 햇볕이 닿지 않게 되는 것을 방지하기 위한 것입니다. 이 규제는 주로 건물 간의 적정한 거리와 높이를 유지하도록 하여 도심지의 쾌적한 주거 환경을 조성하는 데 목적이 있습니다.
우리나라의 일조권 관련 법규
우리나라는 건축법과 도시계획법 등을 통해 일조권을 보호하고 있습니다. 주요 법규는 다음과 같습니다.
[건축법 제61조]
건축물의 일조, 채광, 통풍을 확보하기 위해 일정한 높이 이상인 건축물의 높이를 제한하는 규정입니다.
[주택건설기준 등에 관한 규정]
공동주택의 경우, 일조권 보호를 위해 동간 거리와 높이 등을 규제하는 내용을 포함하고 있습니다.
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]
도시 계획 수립 시 일조권을 고려하여 건축물의 높이와 배치를 규제하는 내용을 담고 있습니다.
[건축법 제61조 & 건축법 시행령 제86조]
정북방향으로부터의 일조사선제한을 규정하여, 전용주거지역이나 일반주거지역 일정 거리 이내의 건물 높이를 제한합니다.
정북일조 사선제한 산출 공식(건축법 시행령 86조 1항)
정북일조 사선제한을 적용하기 위해 현재는 다음과 같은 산출 공식을 사용합니다만, 해당 건축물의 용도, 창, 벽 및 지구, 구역 및 지자체의 조례에 따라 규제가 변경될 수 있으니, 지역 건축사사무소를 통해 정확한 건축가능영역을 알아보시기 바랍니다.
1) 높이가 10미터 이하인 부분은 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상 이격
2) 높이가 10미터를 초과하는 부분은 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물의 각 부분 높이의 2분의 1이상
 (출처 :출처:국토교통부, ‘건축분야 규제개선 방안’ 보도자료, 2023년2월23일)
일조권과 부동산 경매의 관계
일조권 사선제한의 적용 사례는 주로 고층 건물이 밀집한 도심 지역에서 볼 수 있습니다. 예를 들어, 서울의 특정 지역에서는 일정 높이 이상의 건물을 지을 때 인접 건물의 일조권을 보호하기 위해 사선제한 규정을 적용합니다.
부동산 경매에서 일조권은 중요한 평가 요소 중 하나입니다. 건물이 일조권을 잘 확보하고 있는지 여부에 따라 건물의 가치가 달라질 수 있습니다. 일조권이 잘 확보된 부동산은 더 높은 가치를 지니며, 이는 경매 시 중요한 고려 사항이 됩니다. 경매 물건을 평가할 때, 일조권 관련 규제를 준수하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 일조권을 침해하고 있는 건물이 있다면, 이는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 향후 재산 가치에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
또한, 일조권 사선제한은 단독주택지에서도 적용될 수 있습니다. 특정 지역에서는 건물의 높이를 제한하여 주변 주택들이 충분한 햇빛을 받을 수 있도록 합니다. 이러한 규제는 주거 환경의 질을 높이고, 이로 인해 부동산 가치도 상승하는 긍정적인 효과를 가져올 수 있습니다.
마무리
일조권 및 일조권 사선제한은 주거 환경의 질을 높이고, 건강한 생활을 보장하기 위해 중요한 법적 개념입니다. 한국의 건축법과 도시계획법 등은 일조권을 보호하기 위한 다양한 규제를 두고 있으며, 이는 부동산 경매 시에도 중요한 고려 사항이 됩니다. 일조권을 확보한 부동산은 더 높은 가치를 지니며, 이는 경매에서 유리한 요소로 작용할 수 있습니다. 따라서 경매에 참여할 때는 해당 부동산이 일조권 관련 법규를 잘 준수하고 있는지, 사선제한 규제를 만족하고 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
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- 세종사이버대학교 자산관리학부 건축·도시계획학과 교수 전재일
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