전문가 칼럼

이영진 대표

현) ㈜이웰에셋 대표 / 부동산연구소장
현) 가천대/세종사이버대/사이버한국외대 초빙교수
현) 한경닷컴, 경기일보 칼럼니스트

저서:
이것이 경매투자다(2009.3, 한스미디어)
돈 버는 경매 돈 잃는 경매(2013.9, 한스미디어)
손에 잡히는 경매(2018.4, 한스미디어)

이영진 대표 프로필 전체 보기 keyboard_arrow_down keyboard_arrow_up

적정 입찰가, 결국은 수익률이다

분야 경매 글쓴이 이영진 대표 2026. 03. 13 view 70

적정 입찰가, 결국은 수익률이다

새해 들어 첫 입찰차 들렀던 1월 9일의 인천지방법원 경매법정. 새 정부 들어 대출 규제, 규제지역 확대 등 부동산 규제와 향후 더 강도 높은 부동산 규제를 예고한 탓에 다른 때와 달리 경매법정이 다소 한산한 모습을 보였다.

이날 진행된 총 경매건수는 112건으로 이중 28건 낙찰, 79건이 유찰됐으며, 나머지 5건은 취하되거나 기각되었다. 경매 진행건수 대비 낙찰률 약 26.2%, 평균 낙찰가율 약 63.6%(인천지방법원 최근 1년 평균 낙찰가율은 65.5%), 평균 입찰경쟁률은 4.1대1로 그리 높지 않았다. 건별 최고 입찰경쟁도 15명에 불과했으며, 낙찰 건 중 과반이 넘는 16건이 단독입찰 내지 2명 입찰에 그쳤다.

각설하고 이날 필자 눈에는 대비할 만한 두 개의 특이한 물건이 들어왔다. 하나는 미추홀구 문학동에 소재한 다세대(전용 65.1㎡)이고, 다른 하나는 계양구 선주지동에 소재한 공장(토지면적 458.6㎡)이다.

다세대는 감정가 2억9400만원, 최저가 1억84만2천원(3회 유찰)에 경매에 부쳐져 감정가의 48.3%인 1억4200만원에 매각이 됐고, 공장은 감정가 9억9639만3천원, 최저가 6억9747만5천원에 경매에 부쳐져 감정가의 79.3%인 7억8980만원에 매각이 됐다.

여기서 짚고 넘어가려는 것은 위 두 경매물건의 입찰자는 각각 2명으로 같았으나 최고가매수인(1등 입찰자)와 차순위매수신고인(2등 입찰자)의 입찰가 차이가 다세대는 약 3311만원, 공장은 779만원으로 공장이 훨씬 더 적었다는 점이다.

일반적으로 차순위(2등)과의 입찰가 차이는 입찰졍쟁이 적을수록, 감정가 규모가 클수록 크게 날 수밖에 없다. 입찰경쟁이 치열하면 아무래도 입찰가격이 촘촘하게 형성될 것이고, 감정가 규모가 낮으면 낮을수록 입찰자들이 써내는 가격단위가 낮아지니 그 차이 역시 적을 수밖에 없다.

그런데도 위 두 물건은 위와 같은 논리와는 정반대의 결과를 도출했다. 다세대는 입찰보증금 약 1천만원의 3배가 넘는 입찰가 차이로 매각이 됐고, 공장은 입찰보증금 약 7천만원의 약 10% 수준에서 매각이 됐다.

어떻게 이런 상반된 결과가 나왔을까? 두 경매물건의 최고가매수인의 입찰 및 입찰가 산정 경위를 알 바는 없으나 추론컨대 다세대 입찰자는 단순 시세나 최저경매가에 견주어 입찰가를 써냈던 반면, 공장 입찰자 2명은 철저하게 수익률, 그것도 임대수익률에 근거해 입찰가를 써낸 결과 감정가 10억원 규모인 경매물건임에도 아주 근소한 차이로 최고가매수인 또는 차순위매수인이 될 수가 있었던 셈이다.

우연히 공장의 2등 입찰자를 만나 이야기를 나눌 기회가 있었는데 그 입찰자는 공장이 2층 건물이라 현 임대조건으로는 임대수익률을 맞출 수가 없어 최근의 금융권 대출이자 수준인 3.5% 정도를 임대수익률로 가정하고 입찰가를 산정하고 입찰했다고 한다.

결과적으로 아쉽게 떨어졌으나 이로 보아 최고가매수인 역시 그 정도 수준의 임대수익률에 기해 입찰하지 않았을까? 어느 물건에서나 입찰자들이 그런 방법으로 입찰가를 산정하겠지만 특히 이번 공장 물건 입찰에서는 소위 꾼들의 소리없는 전쟁이 물밑에서 한창 벌어지고 있었음을 생각하니 새삼 경매의 참다운 맛이 여기에도 서려 있었구나 하는 생각에 미소와 함께 묘한 긴장감을 떨쳐버릴 수 없었다.

㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자

keyboard_arrow_left목록