아파트경매시 경매신청자가 유동화전문유한회사 인데요

안녕하세요 재건축아파트 경매 문의드립니다

소유자가 우리은행에 채무를 갚지못해 유동화전문유한회사에서 임의경매 신청해서 경매로

넘어간 상태입니다. 아파트 등기부등본의 근저당설정은 우리은행으로 되어있구요

문제는 재건축아파트 조합원 승계부분인데

아파트는 조합설립후 5년 이상 지난상태에서 사업시행인가신청을 아직 안한상태로.

주택법에 따르면, 조합설립후에도 소유자가 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매되는경우 조합원 승계가

가능하다고 되어있어서,

이 케이스의 경우 금융기관에 대한 채무불이행에 해당하여 조합원 승계가 가능한지,

아니면 경매신청자인 유동화전문회사가 주택법에서 정한 금융기관이 아니기 때문에 이부분이 해당이

안되어 조합원승계가 안되는지 궁금합니다

(제 생각엔 등기부등본상 근저당설정이 우리은행이므로 경매신청자가 유한회사라고 해도 문제 없을것으로 보이는데요)

또 다른 궁금한점은 경매로 인한 매매도 법적으로 소유자의 '양도' 에 해당하는지도 궁금합니다. 조합원 설립후 3년이상 지난상태에서 사업시행인가

신청 전에 소유자가 '매도'하먼 조합원자격이 승계되는것으로 되어있어서 여쭤봅니디.

답변자 : ans**
2026.01.11 16:52
답변 8회 (8점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 말씀하시는 유동화전문유한회사는 금융기관의 자기자본관리 및 채무관리를 위해 각각의 금융기관 내에 설립된 특수목적법인으로서 이 역시 조합원지위 양도금지 예외 사유 중 하나에 해당하므로 낙찰자가 조합원 지위를 승계받을 수 있습니다.

2. 법원경매를 통한 매각 역시 양도행위에 해당합니다.
일예로, 법원경매로 매각된 경우 전소유자는 양도소득세 신고 및 납부 대상이 됩니다.
말씀하시는 경우는 말 그대로 일반매매 시 조합원지위승계 가능 시점은 따지는 것이지, 금융기관 또는 국가기관의 채무로 인해 경.공매되는 경우에는 조합설립.사업사업시행인가, 관리처분계획인가 여부와 관련없이 조합원지위 승계가 가능합니다.
따라서, 법원경매를 통한 매각이 양도이냐 아니냐를 따질 이유는 없는 것 이겠지요.

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답변자 : reala**
2026.01.11 19:10
답변 7회 (7점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

사건번호를 남겨야 정확한 분석이 가능하다는 점을 먼저 말씀드립니다.
도시정비법상 투기과열지구 내에서의 재건축의 경우, 조합설립인가 이후에는 조합원 승계가 원칙적으로 불가능합니다.
그러나 예외 조항이 아주 많아 이 예외에 해당되면 조합원지위 승계가 가능합니다. 금융기관에 의한 경매나 압류재산 공매에 의한 소유권 취득이 그 예외 중 하나입니다. 우리은행의 근저당 채권이 유동화 회사로 넘어갔다고 하더라도 근저당 원인이었던 금융기관의 근저당 실행에 의한 경매이므로 조합원 지위 승계가 가능합니다.
더구나, 조합설립인가 이후에 3년동안 사업시행 인가를 받지 않았다면 이 또한 예외 조항에 해당됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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