등기부의 저당권에 건물만에 관한 것임 이라고 부기등기되었을때 토지 소유권 취득 여부

답변자 : ans**
2026.01.16 12:23
답변 14회 (14점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

집합건물에 건물만 저당권 설정이 가능합니까?
가능합니다.
대표적인 예가, "대지권미등기", "별도등기", "건물만의 전세권" 등 입니다.

그리고 제가 낙찰받으면 토지 소유권의 취득이 가능합니까?
집합건물의 건물만 저당권이 설정되어 있다는 것만으로 토지소유권 취득 여부를 판단할 수 없습니다.
단순한 대지권미등기사건이라면 대지소유권의 취득이 가능할 수도 있겠으나, 그 반대의 경우나....
또는, 건물만의 저당권의 실행에 의해 건물만 매각이 되는 경우 등 의 상황에서는 당연히 대지소유권을 취득할 수 없습니다.
이 경우 대지소유권을 추가로 매수해야 하는 등의 문제가 발생할 수 있으므로 각별히 주의해야 합니다만...
질문하신 바와 같이 건물만에 대한 저당권설정여부 만으로 이를 판단할 수는 없습니다.

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답변자 : reala**
2026.01.16 12:46
답변 11회 (11점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

해당 집합건물이 대지권미등기인지, 토지별도등기인지 확인해보시고,
대지권미등기라면 대지권미등기의 사유도 확인해야 합니다.
대지권미등기의 사유는 대부분은 지적 공부 등이 정리되지 않아 대지권이 등기되지 않은 것이 대부분이고, 이 경우는 지적공부가 정리되면 대지등기권 청구권을 행사해 대지권을 등기할 수 있습니다. 그러나 최초 수분양자가 분양대금을 미납한 경우, 대지권 등기청구권을 행사하면 분양사나 시공사 등에서 미분양대금 납부를 요구하며 동시항변권을 주장할 수 있으니, 최초 수분양자의 분양대금 완납 여부를 입찰 전에 미리 확인하는 게 중요합니다.

대지권미등기의 경우, 건물의 전유부분에 저당권을 설정할 수 있습니다.
물론 경매로 낙찰을 받으면 소유권을 취득합니다. 그러나 대지권 등기를 하기 위해서는 지적공부가 정리될 때까지 기다리거나 경우에 따라서는 미분양대금을 납부해야 대지권등기를 할 수 있습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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