대형 평수 매도시 부가가치세 질문있습니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

안녕하세요

저는 개인 매매사업자로 대형 평수 아파트 한 채를 이번에 매도하게 되었습니다. 아직 잔금은 치르지 않았고 매매계약만 한 상태입니다.
현재는 매도 후에 세금을 내는 방법을 생각 중인데요. 크게 개인으로 양도소득세를 내는 방법이 있겠고 매매사업자로 부가가치세를 내는 방법이 있는 걸로 알고 있습니다. 이 부동산은 2024년에 취득하였고 작년에 소득세를 신고할 때 재고자산으로 산입하기는 하였습니다.
일단 이번 매도 시에 이 부동산을 재고자산에서 제외하여 양도소득세로 처리하는 것이 가능한지 궁금합니다.
두번째로 매매사업의 재고자산으로서 이 아파트를 처분할 때는 대형평수인지라 건물분에 해당하는 부가가치세를 내는 것으로 알고 있습니다. 이때 매매가에서 건물의 비율을 어떻게 산정하는지 궁금합니다. 매수인이 개인이라서 부가세를 별도로 청구할 수는 없을 것이라서 제가 매매가와는 별도로 전부 낼 생각입니다. 어느정도 제 임의의로 매매가에서 건물의 비율을 최대한 줄여서 세무서에 신고해도 될까요? 아니면 감정평가사에게 의뢰해서 감정평가서를 한 장 받아두는게 더 안전할까요?

답변자 : ans**
2026.01.24 19:33
답변 18회 (18점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 개인으로 양도소득세 VS 매매사업자로서 부가가치세???
가 아니라, 개인으로서 양도소득세 VS 매매사업자로서 매매차익예정신고를 통해 일반세율로 세금을 납부하고, 추후 종합소득세를 신고.납부하는 방식이 되겠지요.
물론, 후자의 경우 전용면적 85제곱미터 초과 주택이라면 건물가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부해야 하는 것 이지, 양도소득세와 부가가치세로 비교될 수 있는 것이 아닙니다.
따라서, 재고자산을 처분하는 만큼 매매사업자로서 전용면적 85제곱미터 초과의 경우 부가가치세를 포함하여 매매차익예정신고를 하면 됩니다.

2. 국세청홈택 기준시가조회(건물기준시가) 를 통해 신축년도나 면적, 건물구조 및 용도, 개별공시지가 등의 정보를 입력하면 건물분에 대한 기준시가 계산이 가능하며, 이 방법이 가장 편하고 간단합니다.
매수인이 개인이라서 부가세를 별도로 청구할 수 없다????? 매매가격에 부가세를 포함해서 매도를 하는겁니다.^^;;

부동산관련 세금이 정말 무척이나 복잡하고 어려운 것이 현실이긴 합니다만....
제대로 된 부동산전문세무사와 제대로 된 상담을 받아서 보다 명확한 답변과 세금전략을 마련하시는 것이 바람직해 보입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2026.01.24 21:46
답변 16회 (16점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 재고자산에서 제외시켜 개인으로 양도소득세 신고도 가능합니다.
2. 매매사업자의 자격으로 종합소득세로 신고하고자 한다면 85초과 주택의 경우는, 건물분에 대한 10% 부가세를 별도로 납부해야 합니다.
양도 가액에 대해 건물과 토지의 기준시가 비율대로 나눠 건물분에 대한 10%의 부가세를 납부합니다. 예를들어 양도가가 5억이고 토지vs건물의 기준시가 구성비율이 6대4 라면, 5억의 40%인 2억원이 건물분이고, 이 2억의 10%인 2000만원이 건물분 부가세입니다. 건물분 부가세를 피하기 위해 개인 양도세가 더 유리하다면 개인 양도세 신고가 더 합리적입니다. 다만 양도세는 양도세 전문 세무사와 상담을 받고 납부하는 것이 바람직합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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