전입신고o 확정일자x 선순위 임차인입니다. 보증금을 배당신청하면 은행보다 받을 수 있나요?

답변자 : reala**
2026.04.27 17:48
답변 11회 (11점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

확정일자가 없으므로 우선변제권이 없습니다. 다만 전입일상 대항력이 있으므로 배당에서 받지 못한 미배당분 전액은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다.
확정일자 없는 임차인은 근저당보다 먼저 배당받을 수 없습니다. 일반채권자의 지위만 있습니다. (단 소액임차인의 경우, 확정일자 없이도 최우선변제금을 배당받는 예외는 있지만, 질문자 본인은 소액임차인이 아니므로 해당 사항 없습니다)

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.04.28 02:35
답변 14회 (14점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

확정일자는 우선변제권의 효력이 있는 만큼, 확정일자를 받지 않은 이상 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
따라서, 권리신고 및 배당요구를 하더라도 우선변제권을 행사할 수 없으므로 배당잉여금이 존재하지 않는다면 배당은 불가능합니다.

질문자님이 2024.02.18 전입, 인도를 통해 대항력을 갖추었고 그 이후인 2024.02.20 설정된 근저당이 등기사항전부증명서 상 최선순위권리 즉, 말소기준권리라면, 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인에 해당합니다.
따라서, 미배당임차보증금 전액 또는 차액은 낙찰자로부터 반환받을 때까지 낙찰자의 명도요구를 거절할 수 있습니다.
다만... 이 경우 낙찰자의 입장에서 최소총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@가 될 수 밖에 없는 만큼 해당 물건의 일반매매시세가 이와 비슷한 수준이거나 역전세가 발생한 경우라면 낙찰이 된다?? 라는 가정 자체가 무의미해지게 되는 만큼 당연히 이를 고려하여 대응방안을 강구해야 하는 것이 맞습니다.

단, 권리신고 및 배당요구는 종전임대차계약의 해지의사로 간주하게 되는 만큼 질문자님의 구체적인 상황과 목적에 따라 권리신고만 하고 배당요구를 하지 않을 지 등 권리신고 및 배당요구여부를 판단하시기 바랍니다.

따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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