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개정된 상가임대차보호법 적용

등록일 : 2016.12.20 18:31

안산 2016타경9394 입니다.
최초 근저당이 2016.03.16 설정되었음에도 불구하고 임차인(김성수)의 환산보증금이 한도초과되어 법의 보호를 못 받는다고 하네요. 사업자등록일 때문인가요?

2015.5.13 개정된 상가임대차보호법의 단서조항을 보면,
'단, 부칙에 의해 이 법 시행일 이후에 최초로 체결되었거나 갱신된 계약에 의한 임대차만 적용이 된다.' 라고 되어 있는데... 갱신된 계약은 무엇으로 일자를 증명하나요? 기존 사업자등록이 있는 경우 다시 사업자등록을 해야 하는건가요?

ans** 2016.12.20 20:36

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 "임차인(김성수)의 환산보증금이 한도초과되어 법의 보호를 못 받는다고 하네요" 라는 내용의 근거와 출처를 밝혀주시기 바랍니다.
마치 사실인 것처럼 단정짓고 질문을 하시면 답이 안나옵니다.

말씀하신 바와 같이, 2015.05.13 개정된 상가임대차보호법 제2조(적용범위) 제3항 "제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다." 라 하였으며, 부칙에 의해 이법 시행일 이후에 최초로 체결되었거나 갱신된 계약에 의한 임대차만 적용이 된다고 명시하고 있습니다.

해당 임차인의 경우, 사업자등록일이 최초담보물권설정일, 개정된 상가임대차보호법의 시행일 이전인 2013.06.10 이나, 현황조사서상 임차기간이 2013.05.20~2015.05.20 으로 명시되어 있으나 현재까지 점유 및 영업을 하고 있는 것으로 보여지는 바 계약갱신이 이루어졌다고 볼 수 있습니다.
계약갱신은 묵시적갱신 등으로도 가능하며, 사업자등록을 다시 해야 할 이유는 전혀 없습니다.
또한, 보증금 및 월차임의 변동이 없는 경우 계약서 조차 다시 작성하지 않고 임대차계약을 갱신하는 경우 또한 흔한 일 입니다.
따라서, 해당 임차인 김성수 의 경우 환산보증금 초과하기는 하나 개정된 상가임대차보호법 시행일 이후 갱신된 계약이라 볼 수 있으므로, 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 김성수의 임차보증금 1억 전액은 낙찰자의 추가인수대상이 될 것으로 예상되는 바 이점 주의하시어 재확인 하시기 바랍니다.

추정하건데...
아마도, 환산보증금이 초과되어 상가임대차보호법의 적용을 받지 못한다는 내용은 경매정보사이트 상의 권리분석 내용을 참고하신 듯 한데...
이렇듯 묵시적갱신 혹은 상호협의 등을 원인으로 한 임대차계약의 갱신의 경우, 말씀하신 바와 같이 어느 서류 상 명확히 나타나지 않는 경우가 많으나 이를 반영하지 못한 큰 오류 중 하나 입니다.
이러한 각종 변수를 반영할 수 없는 경매정보사이트의 권리분석 내용은 단순참고로만 활용해야 한다는 중요한 교훈을 남기는 케이스라 할 수 있습니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans** 2016.12.20 20:40

참고로...
해당 임차인의 경우, 확정일자 및 배당요구를 했다 하더라도 환산보증금을 초과하였으므로 우선변제권은 인정되지 않아 배당이 되지 않습니다.
이 차이는 분명히 알고 계시는 것이 좋겠지요.^^

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