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거주자가 없는 물건 관련 문의
등록자 fkaus25** 등록일 2020.02.07 10:06 조회 157
안녕하세요.

잔금 납부까지 무사히 마쳤는데 해당 물건에 애초에 거주하는 임차인 자체가 없습니다. (전 주인이랑 계약된 사람이 없음.)

이 상태에서 법원에 강제집행을 신청해서 법원에서 사람이 나와서 문을 열어줘야하나요?

이 제도의 정식명칭이 강제집행이 맞나요?

강제집행 신청 시 추가비용이 발생하나요?

절차라던지 그런게 궁금해서 문의드립니다.

감사합니다. 
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ans**   2020.02.09 03:14  (16회, 36점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

잔금납부 까지 마친 상태인데, 임대차 및 점유관계를 정확하게 파악하지 못하신 듯 하네요.^^;;
여기에서 말하는 임대차 및 점유관계 라는 건 전입세대열람 등의 공적장부 상의 내용이 아닌 현황상 의 실제 점유자를 의미 합니다.

최선의 상황이라는 건 임대차 및 점유관계를 확인하여, 해당 물건의 직.간접 점유자를 찾아내어 협의명도를 이행하는 것이겠지만, 임대차 및 점유관계를 확인할수 없거나, 점유자가 무리한 조건을 요구하는 경우라면 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행 을 통해 명도를 이행해야 합니다.

잔금납부 시 인도명령을 신청하셨을 것이고... 인도명령에 대한 결정정본이 나온 상태라면, 결정정본이 피신청인에게 송달이 되었는지를 확인한 후 해당 법원에 방문하여 송달증명원, 집행문부여신청 을 발급받아 인도명령결정정본 과 함께 첨부하여 강제집행사무소를 통해 강제집행을 신청할 수 있습니다.
1차 예납금은 집행계고에 따른 집행비용 등 비교적 소액이 발생하게 되며, 이후 집행관과 낙찰자가 동행하여 집행계고를 하게 됩니다.
집행계고 시 법원에 따라 다소 차이가 있기는 하나, 강제로 개문하여 계고장을 붙이는 경우도 있고, 현관문에 계고장을 붙이는 식으로 계고를 하는 경우도 있습니다.
강제로 개문할 경우, 열쇠수리공에 대한 출장비용 및 수리비용은 당연히 추가로 발생하겠지요.
집행계고 기간 이 종료될 때까지 명도를 이행하지 않을 경우, 강제집행신청을 하게 되며, 이 때 발생하는 예납금은 집행관을 제외한 노무인력등의 비용까지 모두 계산되기 때문에 다소 많은 비용이 발생합니다.
다만, 이는 면적에 따라 금액이 다릅니다.
이후, 강제집행이 실행되며, 이때 유체동산의 상하차, 운송, 보관료 등이 추가로 발생하며, 사다리차 등을 이용할 경우 이 역시 추가비용으로 발생합니다.
또한, 유체동산의 보관책임은 낙찰자에게 있기 때문에 당연히 보관료 역시 낙찰자의 부담이 되므로, 강제집행 후 해당 유체동산의 압류 및 매각절차 또한 진행해야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

단, 이러한 강제집행 절차는 최후의 수단으로서만 활용되어지는 것이 좋습니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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