이같은 경험을 바탕으로 디지털태인은 일반리츠 1호로 출범을 기획하고 야심차게 일을 추진했다. 그러나 투자자들을 위해선 좀더 확실한 사업계획을 제시하고 선발주자의 공모상황을 지켜본후 예비인가 신청을 하기로 하고 준비에 한창이다.

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[화요기획 리츠(REITs)-인터뷰] 이동중 디지털태인 대표

◇어떻게 준비했나=디지털태인은 지난 3월부터 리츠시장 진출을 위한 다각도의 사업성 검토를 시작하면서 리츠회사 설립을 준비해 왔다. 지금은 리츠사 편입 물건의 확보 및 발기인 모집을 거의 완료한 상태다.

이 회사는 이달 안으로 발기인조합을 결성하고 삼정회계법인(삼정KPMG)에 의뢰한 사업계획서가 나오는 대로 이달말쯤 예비인가를 신청할 예정이다.

예비인가가 통과되면 건교부와 일정 협의를 거친 뒤 내년 1·4분기안에 공모를 실시한다.

◇자금은 어떻게 조달하나= 디지털태인이 준비중인 리츠사 초기 설립 자본금은 500억원으로 이중 150억원은 발기자금으로 확보한다. 나머지 350억원은 공모를 통해 자금을 조달할 예정이다. 자본금은 해마다 증자를 통해 3년차에는 약 1000억원, 5년차 2000억원, 10년차에는 1조원으로 그 규모를 확대해 나갈 방침이다.

이 회사 발기인으로는 코스닥 등록기업인 가로수닷컴, 중견건설업체인 동문건설이 이미 참여의사를 확정, 투자약정서에 서명했다. 또 교원나라창업투자, 미국 부동산투자회사인 모건스탠리와도 참여 범위를 놓고 실무접촉을 벌이고 있다. 자산보관사로는 한미은행을, 공모주간사로는 대우증권을 각각 내정하고 구체적인 참여 방안을 협의중에 있다.

◇디지털태인의 강점= 디지털태인이 비교적 안정적인 기반 위에서 발기인을 모집하고 투자자를 유치하는 등 일반 리츠회사 설립을 구체화할 수 있는데는 이 회사만 가진 몇 가지 이유가 있다.

첫째, 부동산시장 흐름에 맞춘 발빠른 대응이다. 디지털태인은 부동산투자회사제도 도입이 본격적으로 거론되기 시작한 지난 3월 6명으로 이뤄진 리츠전담팀을 구성하고 9개월 정도 리츠관련 사업에 대한 사업성 및 진입 가능성을 검토하면서 다각도의 사업계획안을 수립해 왔다.

둘째, 부동산 전문기업이 가진 부동산에 대한 노하우를 자랑한다. 이같은 전문적 노하우가 리츠시장으로의 진입을 자연스럽게 요구했다. 일반리츠는 법인세 등의 감면혜택이 구조조정리츠보다 적지만 10여년 이상 일 해 온 경매 물건 취득, 취득 물건의 임대 및 처분업무에 대한 노하우를 가지고 있기 때문이다.

그동안 경매물건에 대한 투자운용을 통해 세전 수익률을 15%이상 실현해 왔다는 것이다.

또 리츠회사 설립때 매입하는 부동산에 대한 취득세, 등록세를 50%씩 경감해주는 세제혜택을 최대한 누린다면 다른 회사들이 꺼리는 일반리츠로 진행해도 충분히 경쟁력이 있다고 판단, 리츠회사 설립을 추진, 결실을 앞두고 있다.

셋째, 고수익을 낼 수 있는 확실한 투자 포트폴리오의 제시다. 디지털태인이 준비중인 리츠사의 주된 수익 창출 모델은 경매다. 경매를 통해 수익성 있는 우량부동산을 취득하고 이를 재임대하거나 리모델링으로 자산가치를 상승시킨 후 임대 또는 처분하는 방식(토지의 경우 개발 후 임대 및 분양)으로 고수익을 창출할 수 있기 때문이다. 경매물건의 경우 낙찰 후 명도시까지가 상당한 기간이 소요될 수 있고 개발사업의 경우 상장 또는 등록 후에나 가능하고 개발사업 인가가 별도로 필요하다. 이 때문에 디지털태인은 리츠사 설립 초기에는 이미 확보한 수익성 높은 물건에 대부분을 투자하고 사업기간이 지날수록 점차 경매부동산에의 투자를 늘려 경매리츠의 특성을 살려 수익을 극대화 할 예정이다. 또 개발사업에도 투자를 하되 사업초기에는 1년안에 자금회전이 가능한 소규모 개발사업을 중점 공략하고 점차 법적 투자 한도인 자본금의 30%까지로 개발사업 투자를 확대할 방침이다.

넷째, 고수익 물건을 신속하게 확보할 수 있는 디지털태인의 전국적 네트웍시스템에서 찾을 수 있다. 디지털태인이 전국적으로 갖추고 있는 14개지사와 40개의 프랜차이즈 및 2000여개의 모니터 협력업체를 통해 수익성 매물이 계속 추천되고 있다. 이 회사는 추천된 부동산물건에 대한 수익성을 실시간으로 분석할 수 있는 시스템이 갖춰져 있기 때문에 매입 여부를 신속히 결정할 수가 있다는 것이다. 수익성 물건을 찾기가 쉽지 않을 뿐만 아니라 찾는 데에도 비용과 인력이 상당부분 투입되기 때문에 전국지사망, 프랜차이즈 등 네트워크가 갖춰지지 않고서는 경쟁력을 갖출 수가 없다. 그 동안 활발하게 리츠를 준비해 왔던 업체들이 처음과는 달리 주춤하고 있는데는 바로 수익성 부동산을 확보하기가 쉽지 않다는 점 때문이다. 디지털태인은 이러한 점에서 강한 경쟁력을 갖고 있다.

마지막으로 그 동안 수행해 왔던 처분 및 구매대행업무를 통해 다량의 우량 물건을 확보하고 있다는 것이다. 그동안 리츠회사 설립을 준비해 오면서 전국적인 네트워크를 가동해 약 4000억원 규모의 부동산 매물을 확보했다. 이중 리츠사 출범시 즉시 상품화 해 수익률 12%이상을 보장하는 약 400억원 규모의 고수익 부동산도 준비해 놓고 있다.

◇배당 및 운용= 디지털태인은 초기년도를 제외하고는 경매리츠를 통해 평균 12%이상(세후)의 배당수익률을 실현할 계획이다.

디지털태인의 경매에 대한 노하우와 자산운용 능력은 외국 부동산투자회사와의 업무 제휴를 통해더욱 극대화 될 전망이다.

디지털태인은 리먼브러더스와 100억원 규모의 경매펀드를 조성해 이르면 오는 2002년초께 운용에 들어가기로 합의하고 실무 작업이 한창이다. 앞으로 2000억원 정도까지 펀드규모를 점차 확대해나가기로 했다.

이 회사는 자산운용 전문인력 5명을 확보했다. 부동산컨설팅업계 최초로 리츠사의 투자자문을 담당할 부동산투자자문회사로 지난 10월 5일 건설교통부에 등록했다.

디지털태인 부동산자산운용팀 이영진 팀장은 “오랫동안 갖춰진 부동산 경매 관련 정보, 기술, 인적 노하우를 바탕으로 경매를 통한 부동산 투자를 특화시켜 왔다”며 “이를 리츠분야에 접목하는 일이 마무리 단계에 와 있다”고 밝혔다. 그는 “ 임대주택사업의 경우 정부가 법인세의 50% 감면조치를 발표해 우리회사가 준비중인 일반 리츠사업 추진이 더욱 탄력을 받게 됐다”고 말했다.

디지털태인 리츠회사 설립 일정

* 부동산투자자문회사 등록 : 2001년 10월 5일
* 리츠회사명(가칭) : 리츠뱅크(REITs BANK)
* 예비인가신청 : 2001년 12월 말 ~ 2002년 1월 중
* 일반공모시기 : 일반공모시기 2002년 2 ~ 3월중
* 리츠설립자본금 : 500억원
* 주요 발기인구성 : 디지털태인, 가로수닷컴, 동문건설, 교원나라창투
* 자산보관사 : 한미은행
* 공모주간사 : 대우증권
* 예상 배당수익률 : 연12% 이상(세후)