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명도확인서관련문의

등록자

jja24**

등록일

2024.06.05 16:01

조회

191

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reala** 2024.06.05 19:43 (24회, 69점)
반갑습니다. 네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc 운영자이자, 유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l 진행자 김명석입니다. 대항력 있는 임차인의 주택을 낙찰받은 경우, 낙찰자는 임대인의 지위를 승계합니다. 즉, 전임대인이 줘야 할 보증금을 낙찰자가 줘야 그 돈을 받으면서 집을 비워주는 동시이행의 관계에 있습니다. 다만 임차인이 보증금을 반환받는 건, 낙찰자가 납부한 매각대금으로 배당을 받는 걸로 보면 됩니다. 즉 배당기일에 낙찰자가 보증금을 반환하는 꼴이고, 실제 잔대금 납부일로부터 1달 정도 뒤에 열리는 배당기일과의 시간적 괴리 때문에, 임차인이 언제 집을 비워줘야 하는지 분쟁이 발생하는 것입니다. 대항력 있는 임차인은 낙찰자가 잔대금을 납부하면 1달 뒤에 배당기일이 열리고 그 배당기일에 배당금을 받기 전에는 이사를 가지 않아도 됩니다. 또 낙찰자가 명도확인서로 이사날짜 협상용으로 쓴다면 적당한 날짜에 이사를 가고, 그 이사간 곳의 주인에게 전입확인서를 받고 주민센터에서 발급받은 전입세대 열람원을 경매법원에 제출하면 명도확인서 없이도 공탁된 배당금 수령이 가능합니다. 물론 낙찰자가 배당기일로부터 기산한 임대료 상담의 부당이득금은 협의가 되면 협의금을 지급하면 되고, 터무니 없는 금액이면 소송에서 받아가라고 하시면 됩니다. 요즘에는 경매학원에서 싸움닭 기술만 가르치나 봅니다. 협상의 기술이나 약자에 대한 배려는 아예 가르치지 않고 권리만 주장하고, 경매를 똥구녕으로 배운 사람들이 늘어나는 것 같아 안타깝습니다. 참고로 대항력 없는 임차인은 낙찰자가 잔대금을 납부한 날 소유권을 취득하므로, 이날로부터 이사를 갈때까지 불법점유에 따른 부당이득금 지급의무가 발생합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819



ans** 2024.06.05 23:07 (41회, 101점)
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 원만한 합의가 가장 바람직한 명도방법인 것은 분명한 사실입니다만... 기본적인 법률 부터 정확하게 이해하시는 것이 바람직 합니다. 1. 대항력을 갖춘 임차인이 일부배당을 받는 경우가 아닌 이상, 임차인은 낙찰자에게 명도를 이행하고-낙찰자로부터 명도확인서 및 인감증명원을 제공받은 후-배당기일에 출석하여 이를 제출한 후 배당금을 수령해야 하는 것이 법률 상 절차 입니다. 물론, 낙찰자와의 협의에 따라 명도확인서 및 인감증명원을 먼저 제공하고, 배당금을 수령한 후 약정된 일자에 명도를 이행하는 방법도 충분히 가능합니다만, 이는 낙찰자의 선택사항일 뿐 그 어떤 법률 상의 의무도 없습니다. 또한, 낙찰자의 입장에서는 명도확인서 및 인감증명원이 사실 상 명도에 있어 가장 큰 무기 입니다만, 간혹 명도확인서 및 인감증명원을 제공해서 임차인이 배당금을 수령했음에도 불구하고 명도를 이행하지 않는 경우도 빈번하게 발생하는 것이 실무이기 때문에 이런 상황을 고려한다면 법률 상 절차를 고집하는 낙찰자를 마냥 욕할 수 도 없는 것이 현실 입니다. 2. 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당표가 확정되는 배당기일, 대항력을 갖추지 못한 임차인 이라면 낙찰자가 대금납부를 한 시점 이 부당이득금반환청구 가능시점이 됩니다. 즉, 법률 상 배당기일 또는 대금납부일 전후로 명도를 이행해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 당연히 무보증월차임에 해당하는 부당이득금반환청구가 가능한 것 또한 명백한 사실 입니다. 3. 명도라는 것은 배타적점유를 이전하는 것을 의미하는 만큼, 디지털도어락 등 장금장치를 해 놓고 다른 곳으로 이사를 하여 전입신고를 할 수도 있는 만큼... 경매법원은 이를 배타적점유를 이전했다고 판단할 수 없습니다. 따라서, 단순히 다른 곳으로 전입신고를 했다는 것 만으로 명도확인서 및 인감증명원 없이 배당을 하는 경매법원은 없습니다. 4. 결국, 칼자루는 사실 상 낙찰자에게 있는 것이기 때문에, 명도확인서의 선제공, 이사일까지 적정선의 월차임을 지급하는 등의 조건으로 협의를 하시는 것이 가장 현실적인 해결방법일 수 밖에 없습니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720
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