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유치권 주장자가 해당 부동산을 오랜기간 수익활용하고 있다면? 질문드립니다.

등록자

kos00**

등록일

2024.06.16 00:31

조회

안녕하세요.

1. 공매사건 입니다.
(상가/사무실 용도)
해당건물은 약 20년전에 준공된 근생건물입니다.
사건 부동산은 그 건물의 한 호실입니다.

2. 유치권를 주장하는 사람이 공매물건 상가를 약 15년전부터 사업자를 등록을 내고 간판도 붙이고 사업을 하고 있습니다.
(점유유지를 계속하고 있음)

3. 관리사무소에 탐문결과 관리비도 내고 오랫동안 있었습니다.

4. 유치권 행사중등 어떤 표지나 알림 표지 없습니다.

5. 유치권 주장자에게 직접 전화하여 유치권내용을 물어봤는데 알려주지 않습니다.

6. 그 건물을 시공한 시공사는 도산하고 없는 것으로 추정됩니다. (중소 건설사)

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1. 유치권 표식, 표지(플랭카드)가 반드시 필요요건인가요?
즉 유치권 표시, 표지가 없더라도 실질 점유가 유지 되면 괜찷다?

2. 너무 오랜시간 동안 점유를 하고 있고 그 건물로 수익활용하고 있습니다.
상가 임대료는 월 100만원정도 추정됩니다.
이 금액만 보더라도 세월이 너무 길어서(15년) 어느정도 공사대금을 탕감되는 금액입니다.
대략적 유치권 주장금액은 1억이 안 될 것 같습니다.

건축주(소유주,시공사)로 부터 무상사용 합의서 같은게 있다면 여전히 약 1억원 유치금액은 유효할까요?

3. 자재 납품금액 유치권 주장이 가능할까요?

4. 자재 납품금액으로 유치권주장이라면 상사유치권으로 주장 가능하나요?

5. 유치권 물건도 경락대출이 가능할까요

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ans** 2024.06.16 10:46 (41회, 101점)
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 유치권은 그 권리의 특성 상 권리 자체만으로도 특수권리로 분류되는 만큼, 상당히 안일하게 생각을 하고 계신 듯 합니다. 또한, 질문 항목별 답변은 사실 상 무의미한 만큼 이는 생략하고 의식의 흐름에 따라 답변드리도록 하겠습니다. 1. 기본적으로 유치권이라는 것은 그 피보전채권을 원인으로 한 배타적점유를 기본 요건으로 하는 만큼 현수막 등의 표시가 없더라도 직.간접 점유를 통해 그 권리를 주장할 수 있습니다. 허나, 유치권자는 기본적으로 피보전채권을 원인으로 한 점유로서, 점유물의 관리행위를 벗어난 사용.수익을 할 수 없으며, 이러한 행위는 유치권의 소멸청구 원인이 될 수 있습니다. 2. 기본적으로 유치권은 유치목적물로 인해 발생한 채권이어야 한다는 기본 성립요건이 존재합니다만, 이와는 달리 언급하셨던 상사유치권 즉, 상거래로 인해 발생한 채권을 원인으로 한 유치권도 존재합니다. 허나, 질문하신 내용 그 어디에서도 유치권의 성립여부 및 성립 가능성은 커녕, 상사유치권의 성립여부 및 성립 가능성을 판단할 근거는 찾아볼 수 없습니다. 따라서, 당연히... 세부적인 서류 검토 및 현황조사 등을 통해 유치권의 구체적인 내용과 그에 따른 유치권 및 상사유치권의 성립여부 및 성립가능성 등을 확인한 후, 이를 토대로 입찰여부 를 비롯한 향후 대응방안을 강구해야 하는 것이 맞습니다. 3. 유치권을 주장하는 자 가 존재한다면... 유치권이 성립하지 않음을 입증하고 명도를 구해야 할 책임은 낙찰자에게 있다는 것이 현실적인 문제 입니다. 따라서, 이를 입증할 수 있는 객관적인 근거자료가 존재하지 않는 이상 통상적으로 유치권자가 존재할 경우 경락잔금대출은 거절되는 것이 통상의 실무인 만큼 이 역시 반드시 재확인을 통해 확인 후 판단해야 합니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720
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reala** 2024.06.16 14:10 (24회, 69점)
반갑습니다. 네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc 운영자이자, 유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l 진행자 김명석입니다. 1. 유치권은 신고의무도 없고, 플랜카드 등 대외적인 표시를 하지 않았다고 해서 유치권이 성립되지 않는다고 할 수는 없습니다. 2. 유치권의 피담보채권 소멸시효는 3년입니다. 그러나 소멸시효 중단 사유가 있다면 기간은 더 늘어나므로 단순히 오래되었다는 사실만으로 유치권이 소멸되었다고 볼 수는 없습니다. 3. 자재납품대금은 유치권의 피담보채권이 될 수 없습니다. 따라서 낙찰 후 유치권부존재에 따른 인도명령 소송을 하면 승소할 것으로 판단됩니다. 반면 공사대금 채권은 유치권의 피담보채권이 됩니다. 또한 임차인의 필요비 유익비 상환청구권도 유치권의 피담보채권이 됩니다. 4. 불가능합니다. 5. 유치권이 신고된 금액만큼 감액하고 대출을 해주는 금유권은 있습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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