말소기준권리를 아십니까?

경매용어 중에 말소기준권리라는 것이 있다. 아마도 경매시작부터 끝까지 등장하는 경매용어 중에 가장 많이 되풀이 되는 말일 것이다. 말소기준권리는 매각 후 소유권이전등기 시 부동산등기부등본에 설정돼있는 권리의 소멸여부와 임차인의 보증금 인수여부를 결정하는 권리로 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기 등 6가지 권리가 이에 해당한다.

이 6가지 권리 중 가장 먼저 설정된 권리를 기준으로 부동산등기부등본에 설정된 권리의 선ㆍ후순위를 판단하게 된다. 전세권도 말소기준권리이냐 아니냐에 대한 논란이 있으나 전세권은 건물 일부가 아니라 건물 전부에 설정된 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 본다.

경매절차에서 말소기준권리는 권리분석의 전부라 할 정도로 매우 중요한 포지션을 차지하고 있다. 부동산등기부등본에 설정된 권리의 운명을 가를 뿐만 아니라 임차인의 대항력 유무를 판가름하고, 매각대금납부 후 소유자, 임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준이 되기도 한다. 이를 좀 더 구체적으로 살펴보자.

우선 말소기준권리는 부동산등기부등본에 설정된 권리의 말소 또는 인수의 기준이 된다. 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등 6가지 권리 중 가장 먼저 설정된 권리를 기준으로 이들 권리가 아닌 다른 권리가 먼저 설정돼 있다면 그 권리는 매각 후 소유권이전등기 시 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 예컨대, 말소기준권리보다 앞서 설정된 지상권, 지역권, 배당요구하지 않은 전세권, 가처분 등의 권리는 매수인에게 인수된다.

반면에 말소기준권리를 비롯하여 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리는 그 권리여하를 불문하고 매수인에게 인수되지 않고 소멸된다. 물론 말소기준권리보다 후순위 권리 중 예고등기, 이미 청산절차를 마친 담보가등기, 지상물 철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 처분금지가처분 등은 말소되지 않지만 극히 드물게 나타나는 사례이다. 특히 예고등기제는 2011년 10월 13일에 폐지된 바 있어 이후 등기부등본에서 예고등기는 더 이상 볼 수 있는 권리가 아니다.

다음으로 말소기준권리는 임차인의 대항력 유무를 판가름하는 역할을 담당한다. 임차인이 대항력이 있느냐 없느냐는 임차인이 대항요건(주택은 주민등록과 점유, 상가건물은 사업자등록과 점유)를 위에서 언급한 말소기준권리보다 먼저 갖추었느냐 나중에 갖추었느냐에 따라 달라진다.

임차인이 대항요건을 말소기준권리 설정일 이전에 갖춘 경우에는 대항력이 있으나 말소기준권리 설정일 이후에 대항요건을 갖추거나 말소기준권리 설정일과 같은 날에 갖춘 경우에는 대항력이 없다. 말소기준권리의 효력은 설정일 당일에 발생하지만 대항력은 대항요건 구비일 다음날 ‘0’시부터 효력이 발생하기 때문이다.

임차인이 대항력이 있는 경우에는 임대차보증금을 배당요구종기 안에 배당요구를 함으로써 매각대금에서 배당을 받거나 배당요구 하지 않고 매수인에게 그 보증금 부담을 전가시키는 식으로 어떤 경우에든 임대차보증금을 떼일 염려가 없다. 그러나 임차인이 대항력이 없으면 경매 매각대금 배당 순위에서 다른 채권에 밀릴 뿐만 아니라 보증금에 대한 권리 주장을 매수인에게도 할 수 없어 전 재산과 같은 자신의 임대차보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못하고 떼일 가능성이 많다.

말소기준권리는 위와 같은 역할 외에도 매각대금 납부 후 명도하게 되는 점유자가 인도명령 대상인지 명도소송 대상인지를 구별 짓는 기준이 되기도 한다. 인도명령 대상자는 경매대상 부동산을 점유할 정당한 권원이 있는 자를 제외한 모든 점유자이다.

부동산을 점유할 정당한 권원이 있는 점유자라 함은 유치권자, 인도명령 대상자로서 6개월이 경과한 자, 선순위 대항력 있는 임차인 등이다. 따라서 이들 점유자를 제외한 채무자, 소유자 및 말소기준권리보다 대항요건을 늦게 갖춘 후순위 대항력 없는 임차인은 인도명령에 기해 강제집행을 할 수 있다.

점유자를 인도명령을 통해 명도할 수 있느냐 아니면 명도소송을 통해 명도할 수 있느냐는 명도협의에 대한 주도권을 누구에게 쥐어주느냐를 결정할 정도로 중차대한 일이다. 인도명령은 매각대금 납부 후 길어야 3개월내 명도협의 또는 강제집행이 가능하지만 명도소송은 정식 재판절차로 매각대금 납부 후 최소한 6개월 이상 소요되기 때문에 인도명령은 명도협의 주도권이 매수인에게 있는 반면 명도소송은 그 주도권을 점유자에게 내어줄 수밖에 없는 결과를 초래한다.

끝으로 모든 말소기준권리에 해당하는 것은 아니지만 말소기준권리 중 근저당, 담보가등기, 전세권(건물 전체에 설정된 것) 등 담보물권은 소액임차인 여부를 판단하는 기준이 된다. 소액임차인에 해당하면 임차인의 보증금 중 일정액에 대해 최우선변제권을 행사할 수 있지만 소액임차인이 아니면 최우선변제권을 행사할 수 없다.

소액임차인은 임대차보증금이 주택 또는 상가건물임대차보호법시행령에서 정하는 보증금 범위 이내의 임차인이여야 하는 바, 해당 보증금 범위 내이냐 아니냐는 전입 당시를 기준으로 하는 것이 아니라 최초 담보물권 설정일 당시를 기준으로 한다.

예컨대, 2013년 5월 30일에 설정된 최초근저당이 있고, 그 다음으로 2016년 4월 5일에 두 번째 근저당이 설정된 서울 소재 어느 주택에 임차인이 보증금 1억원에 세를 들어 살고 있다고 가정해 보자. 이 경우 그 임차인은 최초근저당 설정 시점으로 보면 소액임차인이 아니나, 두 번 째 근저당 기준으로 보면 소액임차인에 해당한다. 따라서 임차인은 최초근저당보다 앞서 보증금 중 일정액을 최우선변제 받을 수 없지만 두 번째 근저당보다는 우선하여 3400만원을 변제받을 수 있다.

이처럼 말소기준권리는 경매절차에 있어서 시작과 끝이라고 할 정도로 매우 중요한 의미를 갖는다. 말소기준권리의 종류 및 연관 내용만 제대로 익히고 권리분석에 응용한다면 경매투자의 반 이상을 왔다고 해도 과언이 아니다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표