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계약 해제

매매계약 또는 임대차계약에서 계약금만 지불된 상태에서 더 좋은 집이 있거나 개인 적인 사정으로 인해 계약을 해제하기 위해서는, 이미 지급한 계약금을 포기하거나, 계 약금의 배액을 물어주면 계약을 해제할 수 있다. 이때 특별한 사정이 없는 한 계약금은 민법 제398조 제1항에 의거 손해배상액의 예정 의 성질을 가질 뿐 아니라 민법 제565조에 의거 해약금의 성질도 가진 것으로 보기 때 문에 계약금이 적거나 과대하게 많을 경우는 적절한 금액으로 산정할 수 있는데 이에 대해 분쟁이 있을 경우는 법원에 소송을하여 조정받을 수 있다. 계약을 해제하는 방법은 계약해제 의사표시를 하고 계약금을 포기하거나 계약금 배액 의 이행을 제공하면 되는데,상대방이 계약금 배액의 수령을 거부하는 때에는 후일 분 쟁을 막기위해 공탁을 해 두면 되는데 법적으로 꼭 공탁을 하여야만 유효한 것은 아니 다. 중도금을 지급했거나 잔금의 일부를 지급한 후에 당사자 중 어느 일방이 계약의 이행 을 하지 않을 경우에는 이행할려고 하는 쪽에서 의무이행(대금 또는 소유권이전구비서 류를 준비하여 보여줌)을 하고 상대방의 의무를 이행할 것을 내용증명으로 독촉한 후 에 1-2주간정도가 지나면 계약해제할 수도 있고, 법원에 청구하여 강제로 의무를 이 행시킬 수도 있다. 계약이 해제되면 원상회복과 손해배상문제가 발생하게 되는데, 계약해제로 손해를 당 한측에서는 계약금이 위약금이 되며,계약금이외의 더 많은 손해가 발생하고 이를 입증 할 수 있는 경우는 추가로 손해배상금을 청구할 수 있다. 즉, "매매계약의 당사자중 매도자는 물론 매수자의 어느 일방이 이행에 착수한 이상 교부한 계약금을 포기하고 또는 받은 계약금의 배액을 상환하고 해약할 수 없는 것이므 로 부동산 매매계약에 있어 매수인이 계약금외에 중도금을 지급하여 이행에 착수한 후 에는 스스로 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없다." [대법원판례 76다1886]

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