우리나라에서는 국내의 모든 주택가격을 전수조사하여 공시가격을 발표하고 있습니다. 아파트 등의 집합건물은 공동주택공시가격, 단독주택 다가구주택 등은 개별단독주택공시가격으로 조사하여 공시하고 있습니다. 이 공시가격은 세금 등 국가에서 시행하는 제도들에 부동산가격을 매기는등 여러 가지 용도로 사용되고 있습니다.

(출처 : 한국부동산원)

(출처 : 한국부동산원)

1. 취득세

2020년 8월 12일 지방세법이 개정되어 이제는 부동산 취득시부터 주택수를 계산하여 중과대상이 된다면 취득세율이 많이 올라갑니다. 예전에는 양도시에만 주택수를 계산하여 중과여부에 대해 관심을 가졌지만 이제는 취득시부터 주택수를 카운트하여 중과대상여부를 따져봐야 하는 시대입니다. 또한 법인이 취득하는 주택에 대해서는 1주택이더라도 12%의 세율로 취득세가 중과됩니다.

(출처 :부동산태인)

2. 해설

1주택자가 두 번째 주택을 취득하는데 조정대상지역(강남구 서초구 송파구 용산구)내에 주택을 취득한다면 중과대상이 됩니다. 반면 조정대상지역에 1주택을 가지고 있는 사람이 비조정지역의 주택을 취득하는 경우에는 3주택부터 중과가 됩니다. 즉, 조정대상지역의 주택은 2주택취득시부터 비조정지역은 3주택 취득시부터 취득세 중과가 적용되는 것입니다

항상 법에는 원칙이 있으면 예외 규정도 있습니다. 대표적인 것이 바로 공시가격 1억원 이하의 주택입니다. 이 주택들은 취득시 중과시 주택수에 포함되지 않으므로 3주택 이상이 되더라도 취득시에는 일반세율로 취득세를 납부하시면 됩니다. 즉 다주택자이거나 법인명의 취득시 공시가격 1억원이하 주택이라면 취득세가 중과가 되지 않아 이 조건의 주택만을 취득하는 사람들도 있습니다.

3. 유의사항

이 조항도 예외가 있는데요. 공시가격 1억원 이하라고 해서 모든 주택이 해당되지는 않습니다. 공시가격 1억원 이하라도 정비구역으로 지정 고시된 구역내의 주택은 취득시 주택수에 카운트가 되고 주택의 지분이나 부속토지를 취득하는 경우에도 취득하는 지분의 가격을 보는 것이 아니라 전체 주택가격기준으로 판단하고 있으므로 주의해야 합니다.

그리고 오피스텔의 경우에는 취득시에는 주택수에 상관없이 4.6%의 취득세 등을 납부하게 되는데 취득후 주거용으로 사용하는 경우에 주거용 오피스텔 취득 후 다른 주택을 취득할 때 주택수에 카운트 된다는 점도 체크하셔야 합니다. 이 경우에도 오피스텔의 시가표준액이 1억원이하라면 추후 주택을 추가 취득하더라도 오피스텔은 취득시 주택수에 카운트가 되지 않습니다.

마지막으로 공시가격 1억원이 초과되는 주택을 취득하더라도 취득세 중과를 따져볼 때 일시적 2주택에 대한 내용이 적용 가능하므로 이를 잘 활용하실 필요가 있습니다. 예를들어 조정대상지역 내 소재하는 주택을 두 번째 주택으로 취득시 취득세 중과대상이 되지만 종전주택을 3년 이내 처분하는 조건이라면 취득세 중과가 되지 않습니다.

윤석열 정부가 들어선 뒤 지방세법 개정을 통해 취득세 중과제도를 다시 되돌리려 했는데 현재 국회 상황상 법개정은 요원한 상황입니다. 그렇다보니 취득시부터 주택수에 따른 중과제도가 발목을 잡고 있어 공시가격 1억원 이하의 주택이나 오피스텔을 투자하려는 수요가 꾸준히 있고 경공매 시장에서도 인기가 있습니다.

4. 양도소득세

취득한 부동산을 매도하려고 할때 양도소득세가 발생하는데, 현재는 양도세중과는 없으나(2025년 5월 9일까지 유예) 공시가격 1억원 이하 주택은 1세대2주택 양도세 계산시 중과대상 주택수에서 빠집니다.

예를들어 2주택자가 조정지역내에 있는 공시가격 1억원 이하 주택을 2년이상 보유후 매도한다면, 중과세율 없이 일반세율로 양도세를 납부하면 됩니다.

이처럼 취득과 매도시에 여러 혜택이 있는 ‘공시가격 1억 이하’ 주택은 다주택자 또는 법인, 매매사업자들로부터 높은 관심을 받고 있습니다. 이에 맞춰 부동산태인에서는 경매물건 중에서 ‘공시가격 1억 이하’ 주택만 검색할 수 있는 서비스를 제공하고 있어 빠르고 편리하게 경매물건 투자를 시작할 수 있습니다. 관심있는 투자자라면 내 주변에 ‘공시가격 1억 이하’ 물건이 얼마나 있는지 찾아보면 좋을 것 같습니다.

(출처 :부동산태인)

부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표