입지좋은 아파트 경매물건들은 생각보다 높은 금액에 낙찰이 됩니다. 그렇다 보니 조금이라도 낮은금액에 낙찰을 받기 위해서는 권리적으로던 물건의 물리적 하자이던 뭔가 문제가 있는 물건들이어야 조금이라도 낮은 금액에 낙찰을 받을수 있는 묘미가 있을 것입니다. 24년 10월 선순위임차인으로 보이는 세대가 있고 경매신청채권자가 281명인 물건에 권리분석 의뢰가 들어와 도움을 드렸고 낙찰을 받은 사례가 있었습니다.

경매대상 아파트는 서울역 센트럴자이 아파트 였습니다. 만리2구역을 재개발한 아파트 단지입니다.

애오개역과 서울역 사이에 있는 아파트로 초등학교와 고등학교가 가까이에 입지해 있습니다. 본 건 인근으로 정비사업들이 진행되는 곳들이 많아 사업이 완료되면 대단지 아파트 밀집 지역이 될 곳입니다.

전용면적 59.98제곱미터인 25평형 아파트였는데 경매신청채권자가 281명이고 낙찰가는 약 13억원입니다. 소유자명은 다 나오지는 않지만 만리2구역 재개발사업조합이었습니다. 재개발 사업이 완료가 되어 이미 입주가 되었는데 조합명의로 되어 있었던 아파트였고 조합을 상대로 281명이 판결을 받아 강제경매를 신청한 아파트였습니다. 어떤 사연이 있었던 것일까요?

2017년 입주를 시작한 아파트인데 조합에 걸린 여러 소송으로 인해 이전고시가 미뤄지게 되었습니다. 이전고시가 되어야 소유권이전등기를 하는데 이전고시가 2021년에야 되었던 것입니다. 일반 분양자들은 소유권등기가 되지 않다보니 그동안 재산권행사를 할수 없었고 이에 손해배상 청구를 하여 승소한 뒤 조합 소유였던 보류지 물건에 강제경매를 신청하게 되었던 것입니다. 경매신청채권자가 281명이었던 이유입니다.

이 사건의 말소기준권리는 23년 4월 21일 설정된 가압류 등기입니다. 법원임차조사란에 말소기준권리보다 앞서 전입신고가 되어 있는 사람이 있습니다. 임차인에게는 대항력이 있을까요?

통상 대항력 있는 임차인이 거주하는 경우에는 관리비 체납이 없는 경우들이 많은데요. 이건은 금액이 소액 연체가 되어 있어 관리사무소에 먼저 전화를 해 보았더니 개인정보를 이유로 현재 누가 점유자인지는 알려주지 않고 “해당 세대에는 거주자가 있고 관리비 연체금액은 현재 없다” 는 정보만 알려주셨습니다.

말소기준권리보다 앞선 금융기관이 있는 사건이 아니다보니 채권자를 통해 임차인에 대한 정보를 얻기 어려운 상황이었는데요. 소유자가 일반 개인이 아닌 조합이어서 조합측에 문의를 해 봤습니다. 조합에서는 법원임차조사란에 있는 사람은 종전 임차인이고 현재는 새로운 임차인이 거주중이라고 얘기를 해 주셔서 권리분석을 할수 있었던 물건이었습니다. 종전 임차인은 보증금을 다 받아 이사를 한 상태가 되므로 이 사건과는 아무런 관계가 없습니다. 조합에서 알려주신 임차인의 보증금은 5.5억이었는데요. 그렇다면 이렇게 가압류가 많은 아파트에 새로운 임차인은 임대차계약을 하면 위험하지 않을까요?

조합을 통해 얻은 정보를 통해 전월세 거래내역을 보니 5.5억원이 확인이 되었는데 시세보다 저렴하게 임차를 했습니다. 가압류가 많은 상태라 임차인은 보증금을 보호할 조치가 필요했을터인데 보증금을 조합이 수령하지 않고 법원에 공탁하는 방법으로 해결을 한 것을 낙찰후 새로운 임차인을 통해 알게 되었습니다. 임차인의 보증금이 안전하게 있으므로 명도도 수월하게 마무리가 되었을 것입니다.

경매물건과 동일평형의 서울역 센트럴자이 매도호가는 15억원이니 낙찰받으신분은 약 2억원정도 저렴하게 취득을 했습니다. 과거 13억원때 매수를 고려하다 가격이 올라서 고민하던 차에 경매로 원하는 가격에 낙찰을 받았습니다.

조합사무실과 연락하는게 쉽지 않았지만 끝까지 현장조사를 통해 원하는 답을 얻고 낙찰받은 케이스입니다. 물건을 검색하고 지역호재를 공부하는 손품도 중요하지만 경매매각자료에 없는 내용을 현장조사 및 이해관계인 탐문등을 통해 조사하는것도 물건에 따라서는 중요한 포인트가 되겠습니다. 관리사무소 및 이해관계인 탐문조사는 가급적 일찍 가는게 좋습니다. 너무 많은 사람들이 찾아가면 늦게 가는 사람들 한테는 업무지장 초래 및 개인정보 등의 이유로 안 알려주는 경우들도 많기 때문입니다.

부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표