최근에 신탁부동산을 둘러싸고 심심찮게 전세사기가 발생하고 있다는 뉴스를 접하게 된다. 마음이 아픈 점은 전세사기를 당하는 사람들 상당수가 신혼부부 내지는 사회초년생이라는 사실이다. 따라서, 이하에서는 신탁부동산에 대해 전세사기를 방지하는 몇 가지 대책을 제시하고자 한다.

먼저, 신탁(信託)부동산이 무엇인지 살펴보자. <그림>에서 보는 바와 같이, 신탁부동산은 부동산신탁의 결과물이다. 즉, 부동산 소유자인 위탁자(委託者)가 부동산의 유지관리나 투자수익을 올릴 목적으로 대상부동산을 수탁자(受託者)에게 신탁하고, 신탁회사등의 수탁자는 그 부동산을 유지관리하거나 개발해서 임대 또는 분양을 통해 수익을 올려 수익자에게 교부하는 행위이다.

(출처.부동산태인)

이처럼 신탁부동산은 부동산신탁이라는 제도적 장치에 의해 운영되기 때문에 다음 몇 가지 특징을 이해해야 한다.

첫째는 부동산재산권을 대상으로 하는 제도라는 점이다.
둘째는 등기명의인이 신탁회사 등 수탁자명의로 귀속된다는 점이다.
셋째는 수탁자는 배타적으로 부동산의 관리처분권을 가지나 어디까지나 신탁목적에 따라 수익자의 이익을 위해 부동산을 관리운영해야 하는 점이다.

이러한 신탁부동산의 특징으로 인해 신탁부동산의 전세사기 방지를 위한 대책을 반드시 숙지할 필요가 있다.

첫째, 신탁부동산의 권리관계를 사전에 확인해야 한다.
번거롭더라도 전세계약을 체결하기 이전에 해당부동산이 신탁부동산인지 아닌지를 먼저 확인해야 한다. 신탁부동산은 일반적으로 신탁원부에 기재된다. 신탁원부는 부동산등기사항증명서의 한 종류로서 인터넷등기소에서 열람이 가능하다. 신탁원부는 해당부동산의 신탁목적, 방식, 권리관계 등의 세부 내용을 담고 있다. 신탁원부에 기재된 위탁자와 신탁회사의 권리관계를 파악해서, 위탁자의 임대권한이 있는지 등을 반드시 파악해야 한다.

둘째, 수탁자인 신탁회사와의 서면 동의를 반드시 얻어야 한다.
신탁부동산에 대해 전세계약을 체결하려면, 신탁회사의 동의서가 필요하다. 신탁부동산에서는 부동산의 관리권한 등이 신탁회사에 있기 때문에, 신탁회사에서 승인해야만 유효한 계약이 될 수 있다. 신탁부동산을 위탁자인 소유자가 신탁회사의 허가없이 임의로 세입자와 전세계약을 체결하면 효력이 없게 된다. 즉, 신탁회사 등 수탁자의 동의없이 전세계약을 체결하면 신탁회사가 이러한 계약을 인정하지 않을 수 있다. 따라서, 반드시 세입자는 전세계약 체결시 신탁회사 등 수탁자와의 서면동의를 반드시 확보하여야 한다.

셋째, 부동산등기사항증명서와 신탁원부를 사전에 점검하여야 한다.
전세계약을 체결하고자 하는 해당부동산의 등기사항증명서와 신탁원부를 미리 확인하여야 한다. 이를 통해, 해당부동산의 소유권, 신탁계약관계, 권리설정 현황 등을 파악해야 한다. 특히, 신탁설정 목적, 신탁계약 설정일과 유효기간, 위탁자와 신탁회사 등 수탁자의 정보, 처분권한 제한 여부 등을 면밀하게 살펴보아야 한다. 신탁원부는 해당부동산이 위치한 관할등기소를 직접 방문해서 발급받을 수 있고, 이제는 인터넷등기소를 통해 열람할 수도 있다.

넷째, 전세보증금 반환보증보험을 가입해야 한다.
비록 신탁부동산이더라도 세입자가 법적 보호를 받을 수 있도록, 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등을 통해 전세보증금 반환보증보험에 가입하도록 하자. 비록 위탁자인 집주인이나 수탁자인 신탁회사 등의 문제로 인해 예기치 못한 상황이 발생하게 되더라도, 이러한 반환보증 보험을 통해 세입자의 전세보증금을 보호받을 수 있다.

다섯째, 개업공인중개사나 부동산전문변호사 등의 자문을 적극 활용하도록 하자.
신탁부동산의 경우에는 일반부동산과 달리 권리관계가 복잡할 수 있다. 따라서, 신탁부동산관련 부동산전문변호사 또는 개업공인중개사의 자문을 받아 계약내용을 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요하다. 신탁부동산과 관련된 법규와 실제 임대인의 권리와 의무를 관련전문가를 통해 처리하면 법률적으로 안전한 전세계약이 될 수 있기 때문이다.

지금까지 신탁부동산관련 전세사기 방지대책을 나름대로 제시하였다. 부동산은 의식주의 하나이면서 개인자산의 상당부분을 차지하고 있다. 이러한 신탁부동산을 대상으로 사회초년생이나 신혼부부 등이 더 이상 전세사기를 당하지 않기를 바란다.

부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈