다만, 상가건물 임대차보호법 시행령으로 정하는 보증금액[서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원, 광역시(부산광역시 제외) 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원, 창원시, 김해시, 진주시 등의 그 밖의 지역 : 3억7천만원]을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않는다.

상가건물 임대차보호법 적용 범위의 보증금이란 임대차계약에서 보증금만 있는 경우는 보증금만을 말하고, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 100을 곱하여 구한 값과 보증금을 합한 환산보증금을 말한다(환산보증금 = 보증금 + 월 차임 × 100).

상가건물 임대차보호법 시행령 (약칭: 상가임대차법 시행령)
[시행 2024. 12. 27.] [대통령령 제35089호, 2024. 12. 24., 타법개정]

제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>

1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>

상가건물 임대차보호법이 개정되면서 대항력 등(2015. 05. 13. 이후 계약 및 갱신 시부터 인도+사업자등록 다음 날 효력발생), 계약갱신 요구 등(2018. 10. 16. 이후 계약 및 갱신 시 최장 10년), 계약갱신의 특례, 권리금의 회수 등(임차인의 권리금보호 회수기간은 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지), 차임연체와 해지(임차인의 차임연체액이 3기의 연체액에 해당하는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다), 계약 갱신 요구 등에 관한 임시 특례는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>

② 경매신청의 등기 전에 대항요건(건물 인도 및 사업자등록 신청)을 갖추어야하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 한다.

③ 배당요구 종기까지 배당요구를 하여야 한다.

④ 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에 해당하는 금액까지만 우선변제 받을 수 있다(상가건물 임대차보호법 제14조).

부동산태인 칼럼니스트 경남대학교 법학박사 김영길