전세권설정등기와 주택임대차보호법상의 대항력 문제

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.

임차권등기명령은 주택 또는 상가건물의 임차인이 임대차 계약이 종료된 후에도 보증금을 반환받지 못할 경우, 법원을 통해 임차권을 등기할 수 있도록 하는 제도로, 임차권등기 이후 임차인이 새로운 거주지로 이사를 가더라도 기존 건물에 대한 임차권을 유지할 수 있어서 대항력과 우선변제권이 보장된다.

전세권설정등기는 임차권등기명령과 비슷하게 임차인이 전세금을 지불하고 일정 기간 동안 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리를 부동산등기부등본에 기입하는 등기절차로, 임차권등기명령이 임차인의 대항력과 우선변제권을 보장하고 있는 것에 더해서 경매신청권까지 보장한다.

그 차이점은 아래와 같다.

임차권등기명령은 임차인의 신청에 따라 법원의 결정으로 설정되고, 전세권설정은 법원과 무관하게 임대인과 임차인 쌍방의 합의 및 신청으로 설정된다.

임차권등기명령과 전세권 설정 모두 대항력이 있다.

임차권등기명령과 전세권설정등기 모두 우선변제권이 있다.

임차권등기명령의 경우 강제집행의 권한이 없어 별도로 법원에 소송을 제기해 채무명의(판결, 조정, 화해결정 등)를 득하거나 임대인로부터 강제집행이 가능한 공정증서를 교부받아아야만 강제집행이 가능한 반면 전세권설정등기는 강제집행의 권한이 부여되어 있어 전세권에 기한 강제집행신청이 가능하다.

임차권등기명령의 경우는 보증금반환을 목적으로 하는 법원의 결정이므로 타인에게 양도가 불가능하나 전세권설정등기의 경우는 배타적 권리로서 타인에게 양도가 가능하다.

상기와 같이, 임차권등기명령과 전세권설정등기에는 모두 대항력이 인정된다, 그런데 문제는 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 전세권설정등기까지 마쳤다가 위 전세권설정등기의 강력한 권리를 믿고 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하는 경우에 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지 여부가 문제가 된다.

이에 관련해 살펴보면,

첫째, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것인 점

둘째, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점

셋째, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면,

주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하게 된다.

따라서, 임차인이 별도의 지위를 강화하고자 경매신청권이 있는 강력한 전세권설정등기를 경료하였다고 하더라도 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하게 됨을 유의해야 할 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 '법률사무소 정감' 방기형 사무장