안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"제 임대차 계약일이 당해세보다 나중이면 당해세가 먼저인건 기사를 통해 알고 있었고"
=> 기사내용이 잘못되었거나... 질문자님이 잘못 이해하고 있거나 둘 중 하나 입니다.
당해세는 임대차계약일과는 아무런 관련이 없습니다.
현시점에서 당해세는 임차인의 우선변제권 보다 항상 우선하는 만큼 당해세의 발생일 이전의 임차인이라 하더라도 당해세가 우선하여 배당됩니다.
당해세를 제외한 각종 조세채권 및 공과금은 법정기일에 따라 배당순위가 달라지는 것 이지요.

등기사항전부증명서가 깨끗한 상태에서 전입+인도 를 통해 대항요건을 갖춘 임차인 이라면, 대항력을 갖춘 임차인이라 할 수 있습니다.
단, 대항력은 전입+인도 가 그 요건인 것이지, 확정일자와는 관련이 없으며, 확정일자는 우선변제권 즉, 배당순위와 관련있는 것 입니다.

또한, 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 법률에 따른 이론 상...
매각절차에서 전액배당을 받지 못할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 임차보증금 전액 보전이 가능하다...라고 볼 수 도 있으나...
최근 주택가격하락에 따라 임차보증금과 매매시세가 비슷한 수준이거나 역전세가 발생한 물건의 경우에는 위의 법률 상 이론이 적용되기 어렵습니다.
즉, 낙찰자의 입장에서 얼마에 낙찰을 받든 총매입금액은 최소 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@ 가 될 수 밖에 없는데, 일반매매시세가 이와 비슷한 수준이거나 오히려 이보다 낮은 경우라면 굳이 입찰에 참여할 이유가 전혀 없어지기 때문이지요.
이 경우 수차례 유찰이 반복되다가 결국 경매사건은 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음) 을 원인으로 하여 기각 또는 취소결정이 이루어질 수 밖에 없는 것이 현재의 현실입니다.
이것이 대항력이 만능이 아닌 대표적인 예 입니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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