유찰이 여러번 되었는데 무슨 문제점이 있는지

답변자 : reala**
2025.03.20 13:05

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

천안 차암동의 해당 아파트는 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인이 있습니다. 임차인이 대항력이 있으면 보증금 전액을 배당받지 못한 잔여금은 낙찰자가 낙찰대금과는 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 아무리 싸게 사더라도 임차인의 보증금인 2억9000만원 이하에서는 살 수 없고 경매비용을 감안한다면 2억9500만원 이하에서는 매수 불가능합니다. 감정가 2억9000만원이 시세라면 경매로 매수할 실익이 전혀 없습니다.

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답변자 : ans**
2025.03.20 15:29

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 사건의 경우, 2022.09.15 광명세무서장의 압류 이전 인 2020.03.25 전입으로 대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기가 확인됩니다.
따라서, 매각 절차를 통해 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 낙찰자가 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 2.9억+@가 될 수 밖에 없습니다.
다수의 유찰이 반복되고 있는 것으로 보아, 해당 물건의 일반매매시세가 2.9억+@ 와 비슷하거나 역전세가 발생했을 것이라는 합리적인 추론이 가능한 것이고, 이것이 수차례 유찰의 주요사유라 할 수 있습니다.

또한, 임차권등기 이후 주택도시보증공사로 임차보증금반환채권을 양도한 것으로 보여지는 만큼, 현황 상 임대차 및 점유관계 또한 불분명한다는 점 또한 주의해야 할 부분이기도 합니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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