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전문가칼럼

세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수

현) 서울시 강북구청 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원
현) 부동산자산관리사, 빌딩경영관리사 출제위원
현) 한국부동산분석학회, 한국지역학회 이사
현) 한국건설경제산업학회 부회장
전) 국토해양부 지역개발사업 평가위원, 행정안전부 지방공무원 출제위원
전) 미국 캘리포니아주 샌디에고 주립대학교 Visiting Scholar

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부동산경매시장의 변화과정에 대한 소고
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부동산경매시장의 변화과정에 대한 소고









부동산경매투자를 잘 하려면 어떻게 해야 할까? 부동산권리분석도 잘 해야 하고, 부동산 입지분석도 잘 해야 하고, 부동산 가격분석도 잘 해야 하고, 부동산 정책분석도 잘해야 한다. 분석할 것이 한두 가지가 아니다. 이 중에서 부동산경매투자의 시점에 대한 분석도 놓칠 수 없다.




그렇다면, 부동산경매투자의 시점 분석을 잘 하려면 어떻게 해야 할까? 여러 가지가 있겠지만, 일단 거시적으로 우리나라 부동산경매시장의 변화과정을 알아 둘 필요가 있겠다.



많은 연구들이 우리나라 부동산경매시장의 변화과정을 분석하였다. 경제성장률, 은행금리, 정부의 부동산정책, 경매건수, 낙찰률, 낙찰가률, 유찰횟수 등의 수많은 지표를 사용하여 시기별로 지역별로 부동산종류별로 부동산경매시장을 분석하기도 하였다. 인간의 상호작용에 의해 발생한 경제활동의 결과물로서 부동산경매시장이 형성되기 때문에 하나의 이론이나 법칙으로 설명하기는 힘들다.



그럼에도, 1998년 IMF 외환위기 이후부터 2022년말 까지 부동산경매시장의 변화과정을 거시적으로 간략히 살펴보고자 한다. 즉, 이 기간 동안 경제성장률과 기준금리의 변화, 주요 경제적 사건 등을 언급하면서 우리나라 부동산경매시장의 변화과정을 법원에 접수된 강제경매 건수와 임의경매 건수를 토대로 살펴보고자 한다.



그 결과, 1998년부터 2022년말 까지 부동산경매시장의 변화과정은 다음 <그림>과 같다.







(출처 : 대법원, 사법연감 / 부동산태인)




이 그림에서 보듯이, 1998년 IMF 외환위기 당시에 강제경매 접수 건수는 52,079건이고 임의경매 접수 건수는 180,094건으로 경매 접수 건수가 총 232,173건이었다. 이 시기의 경제성장률도 –5.1퍼센트로 하락하였고, 한국은행 기준금리도 4.75퍼센트로 비교적 높았다. 그만큼 우리나라의 경제여건이 어려웠던 시기였고, 점차 회복하기 시작하였다.



그러다가, 2002년도에 카드대란이 발생하여 2003년도에 경제성장률이 전년도 7.7퍼센트에서 3.1퍼센트로 급락하였다. 기준금리도 전년도 4.25퍼센트에서 3.75퍼센트로 하락하였다. 그 결과, 법원에 접수된 경매 건수가 2002년도부터 점차 증가하다가 2004년도에는 강제경매 접수 건수가 41,549건, 임의경매 접수 건수가 132,416건으로 총 경매건수가 173,965건이 되었다.



2004년 이후 점차 경매접수 건수가 감소하다가, 2008년도에 글로벌 금융위기가 국내에도 발생하면서, 이것의 부정적 영향으로 2009년도에 경제성장률은 전년도 3.0퍼센트에서 0.8퍼센트로 급락하였고, 기준금리도 전년도 3.0퍼센트에서 2.0퍼센트로 하락하였다. 이에 따라, 2009년도에 강제경매 접수 건수가 41,499건, 임의경매 접수 건수가 73,019건으로 총 경매 접수건수가 114,518건이 되었다. 또한, 이 시기에 글로벌 금융위기에 따른 부실채권의 발생 규모가 급격히 증가 하고, 국제회계기준(IFRS)의 도입으로 인해 부실자산의 처리가 필요해지자 연합자산관리주식회사(UAMCO)가 설립되었다.



이어서, 2009년 이후부터 2022년도까지는 강제경매 접수 건수와 임의경매 접수 건수 및 총 경매건수가 대체로 하락하였다. 지난 2020년 2월에 발생한 코로나19와 2022년 2월에 발발한 러시아의 우크라이나 침공으로 인해, 2020년도의 경제성장률은 –0.7퍼센트로 급락하였다. 2022년 들어 경제성장률이 2.7퍼센트로 회복하였지만, 기준금리가 그동안 저금리이었던 2020년 0.5퍼센트에서 2022년 3.25퍼센트 급등하였다. 2009년도에 강제경매 접수 건수가 41,499건이었던 것이 2021년도에는 33,636건으로 감소하였고, 임의경매 접수 건수가 73,019건이었던 것이 2021년도에는 28,480건으로 감소하였다. 그 결과, 총 경매건수는 2009년도에 114,518건이었던 것이 2021년도에는 62,116건으로 감소하였다.



최근 연달아 발생한 코로나19와 러시아의 우크라이나 침공의 부정적 영향이 본격적으로 나타나고 있다. 전세계적인 인플레이션, 기준금리의 급격한 상승, 경제성장률의 하락 등이 발생하면서, 부동산경매시장에서도 강제경매와 임의경매의 접수 건수가 앞으로 증가할 것으로 예상된다.



지금까지, 1998년 IMF 외환위기부터 2022년말 까지 우리나라 부동산경매시장의 변화과정을 거시적으로 간략히 살펴보았다. 1998년을 정점으로 해서 2022년말 까지 법원에 접수된 경매건수가 감소하는 추세임을 알 수 있었다. 그럼에도 불구하고, 최근 발생한 코로나19와 러시아의 우크라이나 침공 등의 부정적 영향이 본격화되면 앞으로 경매접수 건수가 다소 증가할 것 같다. 그만큼, 부동산경매투자자에게는 기회가 될 수 있다. 이러한 우리나라 부동산경매시장의 변화과정이라는 큰 흐름을 파악함으로써, 모두가 성공적인 부동산경매투자가 되길 바래본다.



부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈



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