 '1원' 받으려고 신청한 경매가 무려 867건?
영화배우 A씨는 2015년 공매를 통해 서초구 잠원동의 상가 지분 약 85%를 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰받았다. 그리고 얼마 지나지 않아서 본인이 낙찰받은 상가를 다시 경매로 신청했다는 소식이 알려지며 세간의 주목을 받았다.
영화배우 A씨는 낙찰받은 후 나머지 약 15%의 지분 소유자들과 원만한 협의를 통해 나머지 지분을 취득하려고 하였다. 그러나 협의가 원만하게 진행되지 않았고 나머지 지분을 취득하기 위한 방법으로 공유물분할을 위한 형식적경매를 신청하였다.
부동산태인에서 조사한 결과 A씨가 나머지 지분을 모두 매입하여 상가 전부를 소유하고 있는 것으로 확인되었다. 경매가 진행되는 중에 A씨는 나머지 지분을 소유한 공유자들과 원만한 합의점을 찾은 것으로 보인다. 당연히 경매는 취하되었다.
형식적경매는 위 사례와 같이 공유물분할을 위한 것 이외에도 상속, 이혼 등을 위한 재산분할, 유치권자의 유치권 실현, 파산선고에 기한 재산청산 등을 위해서도 이루어진다.
이와 같은 다양한 유형의 형식적경매가 실제로 얼마나 진행되고 있을까?
먼저 형식적경매의 총 물건수는 2015년도에 548건, 2016년도에는 759건, 2017년도에는 867건으로 지속적으로 증가하고 있는 추세를 보인다.  (출처 : 부동산태인)
2017년도에 진행된 총 867건의 형식적경매를 유형별로 살펴보면 공유물 분할을 위한 경매가 678건으로 가장 많았고, 청산을 위한 경매 신청이 153건, 유치권에 기한 경매가 23건, 파산선고에 기한 경매가 10건, 기타가 3건이었다. 유형별 형식적경매에서 공유물 분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매가 가장 활발하게 진행되고 있는 것으로 밝혀졌다. 이 통계를 통해 소유권 관계가 복잡하거나 분쟁의 소지가 있는 부동산을 형식적경매라는 제도를 활용해서 합리적으로 분할하는 사람들이 늘어나고 있다는 것을 알 수 있다.  (출처 : 부동산태인)
2017년도에 진행된 형식적경매의 용도별 입찰경쟁률을 실질적(임의/강제)경매와 비교해보면 주택, 근린상가, 토지를 제외하고 나머지 용도에서는 입찰경쟁률이 비교적 낮은 것으로 나타났다.  (출처 : 부동산태인)
결론적으로 형식적경매는 해마다 물건수가 늘어나고 있고 비교적 입찰경쟁률도 높지 않은 것으로 나타난다.
또한 서두에 언급된 사례처럼 형식적경매는 집행권원에 기한 강제경매나 담보권 실행을 위한 임의경매와는 달리 담보권이나 집행권원을 행사하는 채권자가 없다. 이런 이유 때문에 청구채권액이 ‘0원’ 혹은 ‘1원’ 등으로 기재돼 있는 경우가 많다. 재산의 분할 또는 처분을 목적으로 하여 소유자와 낙찰자가 모두 이익을 볼 수 있는 특징을 가지고 있어 비교적 권리 관계가 단순하고, 현장답사 및 조사가 용이하며 낙찰 후에도 명도가 수월하다는 장점도 있다.
하지만 형식적경매에 관심이 있는 입찰자들이 입찰에 참여하기 전 꼭 확인하고 유의해야 할 사항이 있다.
임의/강제경매의 경우 낙찰시 부동산 위의 각종 권리들이 낙찰에 의해 소멸하는 것이 원칙인 소멸주의이지만, 형식적경매는 부동산 위의 각종 권리들을 인수시키는 것이 원칙인 인수주의도 소멸주의와 더불어 적용된다는 것을 명심해야 할 것이다. 그러므로 경매에 참여하기 전 매각물건명세서를 반드시 확인하여 낙찰받은 후에 말소되지 않는 권리들이 있는지 꼭 점검해야 한다.
경매에 관심이 있더라도 소위 경매 고수가 아닌 경우 대부분 형식적경매라고 하면 무심코 지나치는 경우가 많다. 하지만 다양한 장점들을 가지고 있는 형식적경매는 노려볼만한 틈새 시장이 아닐까?
현재 4월 부동산태인을 통해 진행되는 전국의 형식적 경매의 물건 수는 총 156건이다. (출처 : 부동산태인)
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