부동산경매에 참가하고자 할 경우 입찰자가 살펴보아야 할 정보는 수없이 많다. 대법원 경매정보 혹은 부동산태인 등의 부동산경매정보 사이트를 통해서, 경매로 나온 당해부동산의 종류부터 사건번호, 물건번호, 매각기일, 소재지, 유찰횟수, 권리관계 등 수많은 경매정보들을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 이러한 정보들을 소홀히 취급하면 커다란 손해를 볼 수도 있다. 부동산경매정보들 중에는 감정평가액도 포함되어 있는데, 다행스럽게도 부동산경매정보 사이트에는 이러한 감정평가액이 도출된 근거를 제시한 감정평가(보고)서가 함께 제공되고 있다. 따라서, 입찰자는 감정평가액과 감정평가서를 제대로 볼 수 있는 식견을 가질 필요가 있다. 다음은 부동산태인 경매정보 사이트에 나오는 부동산의 기본정보 중에서 감정평가액, 최저매각가격(최저경매가), 감정평가서를 표시한 화면이다.

감정평가액은 법원이 최저매각가격(최저경매가)을 결정할 때 사용하는 판단근거가 된다. 법원은 민사집행법 제97조에 의해, 감정평가업자인 감정인(鑑定人)에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정해야 한다. 대부분의 경우, 법원은 감정평가액을 최저매각가격으로 채택한다. 그런대, 1회 유찰이 발생한 경우에는 감정평가액의 변동 없이 최저매각가격만 20~30% 저감되고, 2회 유찰의 경우에는 역시 감정평가액의 변동없이 저감된 최저매각가격의 20~30%가 새로운 최저매각가격이 된다.

다음 표는 어떤 경매부동산의 감정평가액이 1억원이고 최저매각가격도 1억원일 때, 유찰이 두 번 연속 발생한 경우 최저매각가격이 어떻게 달라지는지를 보여준다. 한번 유찰될 때마다 최저매각가격의 20%가 저감된다고 가정하면, 1회 유찰된 뒤에는 최저매각가격이 8천만으로 저감되고, 2회 유찰된 뒤에는 최저매각가격이 6천 4백만으로 저감된다. 그 결과, 경매참가시 일반적으로 입찰보증금(매수신청의 보증금액)은 최저매각가격인 6,400만원의 10%인 640만원이 된다. 

감정평가액은 부동산경매에서 입찰참가자가 얼마로 입찰해야 할지 결정할 때, 중요한 판단근거가 된다. 즉, 입찰참가자의 입찰금액 결정에 중요근거가 된다. 물론, 입찰금액 결정에는 감정평가액 이외에도 선순위 임차권 등 권리관계와 여러 가지 요인들이 작용한다. 감정평가액이 우선적으로 고려되어야 할 요인이라는 의미이다. 감정평가액은 감정평가업자가 산정한다. 법원이 대상부동산의 감정가를 의뢰하면, 감정평가업자(감정평가사와 감정평가법인)는 감정평가서를 감정평가법규와 평가이론에 의거하여 작성하고 제출한다.

감정평가서에는 평가대상이 되는 부동산의 기준가치로서 시장가치(market value)와 기준시점이 명시된다. 시장가치란 “통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)”이다. 기준시점은 “대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜”이다.

감정평가서를 좀 더 세부적으로 살펴보면, 당해부동산의 시장가치인 감정평가액과 기준시점 등이 명시된 감정평가표, 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 평가의견, 부동산의 소재지와 지번 및 면적 등이 명시된 감정평가명세표, 위치와 주위환경 및 교통상황 등이 명시된 감정평가요항표, 위치도, 지번약도, 내부구조도, 사진 등이 포함되어 있다.

부동산경매에서 감정평가액 산정에 사용되는 대표적인 감정평가의 방법은 거래사례비교법이다. 거래사례비교법이란 “대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법”이다. 거래사례비교법은 시장접근법(market approach)으로서 “최근에 거래된 유사한 부동산사례들을 비교⋅분석하여 대상부동산의 시장가치를 추계하는 방법”이다.

바로 여기서, 입찰참가자가 입찰하고자 하는 대상부동산의 감정평가서에 나온 감정평가액을 살펴볼 때 유의할 내용은 거래사례비교법과 기준시점이다.

첫째는 거래사례비교법의 특징으로 말미암아 유의해야 하는 점들이다. 거래사례비교법은 말 그대로 비교대상이 되는 거래 유사사례들과 대상부동산을 비교하는 방법인데, 감정평가업자가 작성한 평가보고서를 유심히 재검토해보아야 한다. 비교대상을 제대로 선정하였는지, 항목별 비교는 제대로 하였는지, 경매대상 이외의 창고 등 미등기된 물건인 ‘제시외 물건’이 감정평가대상에 포함되었는지 아닌지, 그밖에 놓친 부분은 없는지 등을 입찰참가자 스스로 현장을 방문하여 확인해볼 필요가 있다. 또한, 거래사례비교법은 아파트처럼 거래빈도가 높은 부동산의 감정평가액 산정에는 유리하지만, 상가처럼 거래빈도이외에도 수익이 발생되는 수익용부동산의 감정평가액 산정에는 한계가 있다.

일반적으로 수익용부동산의 감정평가액 산정에는 소득접근법(income approach)이 사용된다. 소득접근법은 대상부동산의 소득을 적정 수익률로 할인하여 시장가치를 추계한다. 만일, 경매로 나온 부동산이 상가처럼 수익용부동산이라면 감정평가서에서 제시된 감정평가액에만 전적으로 의존하지 말고 입찰자 스스로 적정 시장가치를 추계할 필요가 있겠다. 그런 다음에 입찰에 참가하는 것이 유리할 것이다. 그러자면, 거래사례비교법, 소득접근법, 나아가 비용접근법(cost approach) 등 감정평가기법들을 심도있게 학습할 필요가 있다.

둘째는 감정평가액이 산정된 기준시점에 유의해야 하는 점이다. 법원경매로 나온 부동산의 경우에는 감정평가액이 시간적으로 먼저 산정된다. 즉, 감정평가액은 현재의 시세가 아니라 과거의 가격정보이다. 따라서, 매각기일 시점에서 당해부동산의 시세와는 차이가 날 수 있다. 만일, 양호한 부동산경기가 지속되고 있었다면 당해부동산의 현재 시세가 감정평가액보다는 높게 형성되었을 것이다. 이럴 경우에는 입찰가격을 감정평가액보다는 높게 제시해야 입찰에서 성공할 확률이 커질 것이다. 반대로, 부동산경기의 하락세가 지속되고 있었다면 당해부동산의 현재 시세가 감정평가액보다는 낮게 형성되었을 것이다. 이럴 경우에는 유찰을 기다릴지 말지를 판단해서 입찰가격을 감정평가액보다는 낮게 제시해야 입찰에서 손해를 면할 것이다. 물론, 이러한 주장은 일반적인 추론이고 실제로는 도시마다 지역마다 다를 수 있다. 같은 도시에서도 구마다 동마다 다를 수 있다. 같은 동에서도 블록마다 다를 수 있다. 왜냐하면, 부동산은 개별성이 매우 강한 재화이기 때문이다.

지금까지, 입찰자가 부동산경매 참가시 고려해야 할 수많은 정보들 중에서 감정평가액을 중심으로 최저매각가격과 감정평가서를 살펴보았다. 감정평가액은 입찰자가 입찰금액 결정시 일차적으로 고려해야하는 정보이다. 이러한 감정평가액은 부동산경매정보 사이트의 감정평가서에 산출근거와 산출방법 등이 자세히 나와 있음을 확인하였다. 입찰참가자 스스로가 감정평가액에 대한 확신이 있다면 경매법정의 현장 분위기에 휩쓸리지 않을 것이고 유찰여부에 민감하게 반응하지도 않고 입찰에 당당하게 임할 수 있을 것이다. 따라서, 지금부터라도 부동산경매에서 감정평가액의 중요성을 인식하고 현명하게 대처해 나갈 필요가 있다.

세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수