수목이 경매대상인 경우 법적 문제

1. 머리말

토지상에 식재된 수목이 고가인 경우 혹은 수목의 양이 많을 경우에는 경제적 가치가 상당한데 이를 토지에 부합물로 볼 것인지가 문제이다. 수목이 만약 독립된 거래의 대상일 경우에는 마치 건물과 같이 부합의 대상이 되지 않는다. 독립된 거래의 대상의 대표적인 예가 입목등기와 명인방법이다. 또한 타인의 권원에 의해 부속된 물건은 부합물이 되지 않기 때문에 토지의 소유자가 그 부속물에 대한 소유권을 취득하지 못한다(민법 256조 단서). 즉 수목은 ① 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존등기를 한 입목(입목에 관한 법률 제2조, 제3조 제1항 참조), ② 토지와 독립하여 명인방법을 갖춘 수목 ③정당한 권원에 의하여 부속된 수목(민법 제256조 단서)의 경우에는 토지와 독립한 별개의 부동산으로 인정된다. 하지만 이러한 특별한 사정이 없는 한 토지의 부합물에 해당하므로 토지의 소유자가 그 토지에 부합한 수목의 소유권을 취득한다.

2. 입목에 관한 법률상 수목

‘입목’이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다(동법 2조 1항 1호). 그리고 이렇듯 입목등기부에 등재된 수목의 경우 이를 마치 등기된 건물과 같이 독립된 부동산으로 본다(동법 3조 1항). 따라서 토지소유권 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 영향을 미치지 못한다(동조 3항). 그리고 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다(동법 6조 1항). 그 결과 토지에 대한 낙찰자는 입목에 대한 소유권을 취득하지 못한다. 또한 토지소유자와 입목 소유자가 원래 동일인의 소유였다가 경매나 매매 등의 원인으로 소유권을 달리하게 된 경우에는 위와 같이 입목소유자는 법정지상권을 취득하게 된다. 따라서 토지에 대한 경락인 역시 이러한 법정지상권의 부담을 안게 된다. 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 지상권의 기간은 최소한 30년이 보장되므로(민법 280조 1항 1호), 토지를 낙찰 받은 사람은 불측의 손해를 볼 수 있으므로 수목이 식재된 토지를 경락받고자 하는 경우 수목에 대한 입목등기 여부를 반드시 살펴봐야 한다.

3. 명인방법을 갖춘 수목

명인방법이란 관습법에 의해 인정된 소유권을 공시하는 방법의 하나로서 주로 수목의 집단의 경우 경계를 따라 적당한 거리를 두고 나무껍질을 벗긴 후 그곳에 소유자 성명을 기재하거나, 수목의 주위에 새끼줄을 둘러치고 소유자의 성명을 적은 목찰을 세우거나, 임야의 여러 곳에 “입산금지 소유자 김갑동”이라고 푯말을 써서 붙이는 방법 등이 이에 해당된다. 이러한 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립된 거래의 대상이 되므로 토지에 부합되지 않는다. 다만 그 명인방법은 따라서 토지 낙찰자는 수목에 대한 소유권을 취득하지 못한다. 다만 이러한 명인방법은 계속적으로 명시되어야 하므로 처음에 명인방법 요건을 충족했다고 해도 중간에 이러한 표시가 훼손된 경우에는 명인방법의 효력은 없어진다. 그럼 이러한 명인방법을 갖춘 수목의 소유자에 대해 그 수목을 수거해가라고 주장할 수는 없을까? 입목의 경우와 달리 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는다. 따라서 토지 낙찰자는 수목의 소유자를 상대로 수거를 요구할 수 있다.

4. 타인의 권원에 의해 식재된 수목

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하지만, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하므로, 타인 소유의 토지상에 수목을 식재하는 경우, 권원에 의하여 식재한 때에는 그 소유권이 식재한 자에게 있고 그 토지에 부합되지 않는다(대법원 1980. 9. 30. 선고 80도1874 판결 등 참조). 따라서 토지의 사용대차 혹은 임대차 권한에 기하여 그 토지상에 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 경락받았다고 하더라도 경락인은 그 경매에 의하여 그 수목까지 경락 취득하는 것은 아니다(대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정 등 참조). 다만 이 경우에도 수목의 소유자는 토지낙찰자에게 토지에 대한 사용권한까지 인정되는 것은 아니다. 그 이유는 위 명인방법의 의한 수목에서 설명한 바와 같이 수목소유자에게 법정지상권까지 인정되는 것은 아니기 때문이다. 법정지상권은 오직 입목등기부에 등재된 입목 소유자에게만 인정되는 제도이므로 그 외의 경우에는 수목의 소유자라고 해도 토지 낙찰자에게 토지사용권까지 주장할 수는 없다. 그러므로 이 경우 토지 낙찰자는 수목 소유자를 상대로 수목을 철거(수거)하고 토지를 인도하라고 소송을 제기할 수 있다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 진솔 강민구 변호사