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(주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 김동희 대표

현) 공·경매 교육아카데미 원장
현) 부동산투자상담연구소소장
현) 법무법인 강산 한국손실보상실무연구소 자문위원

저서 :
"공매.경매와 부동산투자분석" 출간(2009.7.14)
"실전공매 완전정복" 출간(2010.2.19.)
"남들 경매할 때 나는 공매한다" 출간(2011.2.15)
"판사님 배당에 이의가 있습니다" 출간(2011.2.25)

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임차인의 계약갱신 요구 이후에 주택을 양수한 자가 실거주를 이유로 거절할 수 있는지?
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임차인의 계약갱신 요구 이후에 주택을 양수한 자가 실거주를 이유로 거절할 수 있는지?









임차인의 계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이졕6조 제1항졓患騈 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.


다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(제1호~7호와 제9호 생략). 제8호 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 한해서 임대인이 임차인의 게약갱신요구권을 거절할 수 있다.


문제는 임차주택이 제3자에게 매매되는 과정에서 다툼이 계속되어 왔었다. 다음 내용은 이런 논쟁을 정리할 수 있도록 판단한 대법원의 첫 판단이다.



1심은 주택을 매수한 사람 갑의 손을 들어줬다. 그러나 2심은“피고가 계약갱신을 요구할 당시 원고는 아파트 임대인이 아니었기 때문에 계약갱신 요구를 거절할 수 없다”며 임차인 을의 승소로 판결했다.



그러나 대법원 2021다266631 판결은 “임대인의 지위를 승계한 사람이 주택에 실제 거주하려는 경우에는 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다”며 판단으로 2심 판결을 뒤집었다. 즉 새로 주택을 매수한 갑 역시 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다고 판단했다.



대법원 2021다266631 건물인도 (카) 파기환송



임차인의 계약갱신 요구 이후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 갱신거절사유)를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(=원칙적 적극)



2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.



구체적인 이유는 다음과 같다.




1) 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단(계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전)의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.




2) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단(계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전)에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.




3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인(=매도인)이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인(=매수인)에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.



대법원은 위와 같은 법리를 판시한 후, 임대인 지위를 승계한 원고들에게 종전 임대인과 별도로 독자적인 갱신거절권이 있다는 전제에서, 원고들의 임대인 지위 승계 시점이 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후라도 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 내에는 갱신거절권을 행사할 수 있다고 보고, 원심으로서는 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 심리·판단했어야 한다는 이유로 원심을 파기·환송하였다.




이 대법원 판결 내용을 정리해 보면, 임대인이 거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서에서‘임대인’을 갱신 요구 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 것이다. 설령 임차인이 매도인에게 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 매수인 역시, 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 소유권이전등기를 마쳤다면 이 기간 내에 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다고 판단한 대법원의 첫 판결이다. 이 판결로 인해 앞으로 이런 논쟁을 줄일 수 있게 되었다.



부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표





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