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[질문] 중앙2022-109927

질문자 : 4uin**
2023.08.26 16:22
조회수 704

안녕하세요? 수고하십니다

중앙2022-109927 물건에 관심을 가지고 있는 사람입니다
저는 이 물건을 낙찰받아서 창고로 쓰려고 하는데 이 물건 응찰시 농지취득자격증을 취득하는데는 문제가 없나요?

그리고 건물(가설건축물)은 다른 사람이 지은것 같은데 법정지상권이 성립되는 건가요? 이럴경우 어떻게 작전을 짜야 하는지 말씀 부탁드립니다

감사합니다

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답변자 : ans**
2023.08.26 18:22

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

연이은 3개의 질문들은... 사실 상 세부적인 검토, 현황조사 및 추가적인 조사 가 선행되어야 보다 명확한 답변이 가능한 내용들로서, 이는 컨설팅의 영역에 해당하는 내용들에 해당하는 바, 기본 서류 검토만으로는 명확한 답변이 불가능한 질문들 입니다.

또한, 이번 질문의 경우...
질문에서도 오류가 존재합니다만...
농지취득자격증명원의 발급여부 및 가능성 역시도 세부적인 서류검토와 해당 지자체 방문 및 상담을 통해 확인 후 판단해야 할 내용이며...
법정지상권과 같은 특수권리 를 기본 서류 검토만으로 판단할 수 있는 사람 역시 세상에 존재할 수 없습니다.

1. 지목 상 농지에 해당하고, 농지취득자격증명원 제출을 요하고 있는 만큼, 농지취득자격증명원을 발급받아 제출하거나, 농지취즉자격증명원 반려확인원 등을 받아 제출 해야 합니다만...
문제는 농지전용협의 사항이 존재하나, 전용허가 없이 토지현황이 변경된 만큼 원상회복명령이 가능하다는 취지의 내용이 물건명세서 상 명시되어 있고, 그 내용이 콘크리트 포장면적 250㎡ 로 결코 적지 않은 면적에 해당합니다.
즉, 원상회복명령이 나올 사안이라면... 사실 상 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 발생할 수 있는 만큼 해당 지자체 방문을 통해 전용허가 여부 및 그 내용과 범위에 대한 재확인을 통해 원상회복명령 가능성 등을 반드시 재확인 해야 합니다.
허가 없이 농지에 콘크리트 포장을 한 이상 원상회복을 조건으로 농지취득자격증명원을 받는 방법은 상당한 추가비용 발생 가능성이 예상되는 아마추어적인 발상일 수 있습니다.

2. 질문하신 사건은 토지만의 매각 사건에 해당합니다.
즉, 지상건축물은 매각에서 제외되어 있고, 법정지상권을 언급하시는 것으로 보아 이를 충분히 인지하신 듯 한데....
매각대상에서 제외 된 타인소유의 건축물을 낙찰받아서 창고로 쓰려고 한다??? 라는 것이 이해가 가질 않네요.^^;;

3. 매각대상에서 제외 된 지상건축물의 소유자가 누구인지 조차 알 수 없고, " 다른 사람이 지은것 같은데..." 라는 애매모모한 질문 내용으로는 법정지상권의 성립여부를 판단할 수 없습니다.
또한...
해당 사건의 경우 담보권의 실행에 의한 임의경매사건이 아닌 강제경매신청사건에 해당하는 만큼 흔히 말하는 법정지상권, 정확하게 말하자면 민법상의 법정지상권 이 아니라 관습법상법정지상권 성립 여부 및 성립 가능성을 따져봐야 할 문제 입니다.
허나, 앞서 답변드린 바와 같이, 해당 건축물의 소유자가 누구인지, 언제 건축허가가 이루어져 지어졌는지 등에 대한 추가확인이 선행되어야 관습법상법정지상권에 대한 판단이 불가능합니다.
다만...
지상의 건물은 서초구청으로부터 가설건축물(종묘배양시설) 축조 신고필증을 교부받았는데, 건축주는 모르는 사람이다??? 라는 것 자체가 상당히 의아 할 수 밖에 없습니다.
타인소유의 토지라면 당연히 신고필증 교부 시 토지소유자로부터 토지사용승락서 등을 받아서 제출하도록 하고 있는 것이 통상의 절차임을 감안하면 건축주가 모르는 사람이다 라는 것이 이상할 수 밖에 없는 것 이지요.
따라서, 이와 관련된 내용 역시 해당 지자체 방문 및 현황조사 시 재확인 후 판단해야 할 문제 입니다.
관습법상 법정지상권 성립 여부 및 성립 가능성, 그 근거 등에 따라서 대응방안 역시 수십가지가 넘는 만큼 인터넷 상에서 수십가지 경우의 수 를 일일이 설명하는 것 자체가 무의미 한 일 이니 참고하시기 바랍니다.

4. 마지막으로...
가설건축물 공사대금에 대한 유치권권리신고가 확인됩니다.
물론, 매각대상에서 제외 된 지상건축물에 대한 공사대금에 해당하는 만큼 토지낙찰자의 인수대상은 아닙니다만, 법정지상권과 함께 풀어나가야 할 문제인 만큼 이 역시 반드시 재확인 해야 합니다.
예를 들어...
해당 건축물에 대한 유치권을 주장하고 있는 이상 당연히 해당 유치권자는 건축주가 누구인지를 알 수 있을테니, 유치권자와의 상담 등을 통해 해당 건축물의 소유자 등 관련된 정보들을 수집하는 방식도 고려해 볼 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
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010-5554-6720

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