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[질문] 경매사건질의입니다.

질문자 : tjdgnl**
2023.08.27 16:58
조회수 683

우선 경매 권리사항에 대해 말씀드리면,
선순위로 같은 금융기관으로부터 2건의 근저당권설정,
후순위로 대항력 갖춘 임차인 (전입,점유,확정일자)이 있는 상황이었습니다.

경매가 시작되고 2회차까지 유찰된 상황에서
말소기준권리가되는 선순위 근저당권을 상환하여, 후순위인 임차인 권리를 입찰자 및 낙찰자에게 인수시키기 위하여
3회차 입찰기일 전날에 금융기관 2건에 대해 전액 상환을 하고 금융기관에 근저당권 말소를 요청하였습니다.

근데 문제는 금융기관의 착오로 1건에 대해서만 말소가 이루어졌고, 1건의 근저당권은 남아있었습니다.

입찰자 및 낙찰자는 해당사실을 변제가 된 사실을 모른채 낙찰받고 소유권 이전까지 진행되어있는 상황입니다. (배당기일은 다음달)

정리하자면, 후순위 인수시킬 목적으로 3차 기일 전날에 선순위 전액상환 및 금융기관에 근저당권 소멸, 말소를 요청하였으나
금융기관의 착오로 1건의 근저당권이 등기부상 남아있었고 입찰자는 근저당권이 말소기준권리가 되는것으로 권리분석을하고 입찰을 한 것입니다.

1. 이때 남아있던 근저당권은 형식상의 근저당권으로 인정되어 후순위인 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되는지요?
2. 만약, 낙찰자에게 인수된다면 그에 따른 손해배상책임이 생긴다고 봐야하나요?
3. 손해배상이 인정된다고하면, 금융기관에 말소를 요청했었으므로 금융기관에게 다시 손해배상을 청구할수있는지요?

4.추가로 한가지만 더 질문드리자면
만약 전날에 전액상환 후 말소까지 다 되어있었다면, 당연히 인수가 되는것이 맞는지요?

답변환영!

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답변자 : ans**
2023.08.28 00:53

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

단편적인 몇가지의 내용만으로 명확한 답변이 불가능한 만큼 이점 명심하시어, 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바랍니다.

1. 실체상 존재하는 즉, 유효한 담보권에 기하여 경매개시결정이 이루어졌다면, 이는 담보권에 내재하는 실체적 환가권능에 기초하여 그 처분권이 적법하게 국가에 주어진 것이라는 점에서 개시결정 이후 담보권이 소멸되었다 하더라도, 경매개시결정에 대한 이의 등으로 경매절차가 취소되지 않고 매각이 이루어졌다면 매각절차는 유효하고, 따라서 말소되지 않은 근저당 또한 유효한 담보권이 됩니다.
따라서, 말소기준권리가 되는 남아있는 근저당 이후의 전입으로 대항력을 갖추지 못한 임차인에 해당하는 바 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않을 것으로 판단됩니다.

2,3. 이에 대한 손해배상은, 임차인으로부터 대위변제를 통해 채권을 변제 받았음에도 불구하고 근저당을 말소하지 않은 해당 금융기관에게 물어야 할 것으로 보여집니다.

4. 무엇을 기준으로 한 전날??? 인지는 알 수 없습니다만...
상환을 통해 근저당이 말소되었다면, 당연히 낙찰자가 미배당임차보증금 차액 또는 전액을 추가로 인수해야 하는 것이 맞습니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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