대항력있는 임차인 문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

경매무료상담

[질문] 대항력있는 임차인 문의

질문자 : loveon08**
2023.08.30 11:58
조회수 673

현재 대항력이 있는 임차인이 있는데

1. 무상거주 확약서를 은행에서 확인한 경우

-> 은행에서 따로 법원에 제출을 해주나요? 당장에는 매각물건 명세서에 해당 서류가 나와있지 않은 상황입니다. 만약 그게 아니라면 이후에 낙찰자가 되어서 해당 은행에 무상거주확약서를 요구해야 하는건지 궁금합니다.

2. 점유자가 전 소유자로써 대항력이 없는 경우이거나(근저당 이후 전입되어 대항력이 없어진), 소유자의 요구로 전출 후 다시 재 전입한 경우

-> 이후에는 어떻게 진행되는 걸까요? 만약 그걸 확인하고 낙찰을 받았다면, 그 이후의 과정이 궁금합니다. 점유자를 만나 대항력이 없는걸 아니 이사비로 협의하고 나가라, 아니면 소송을 해야하니 번거로워진다 라고 해야 할까요? 아니면 명도 소송을 해야 할까요?

3.마지막으로 대출의 경우 위와 같이 무상거주확약서를 받았다면 대출이 나오는 걸로 알고 있는데, 그렇지 않다면 대출이 어렵지 않을까 걱정입니다. 이런 경우 대출이 나오지 않는 상황을 대비해 현금으로 받을 생각을 해야 하는지 .. 아니면 무상거주 확약서 외에 다른 서류(전출 확인할 수 있는 서류 등)를 내서 대출을 실행할 수 있는지 궁금합니다.

질문이 많네요. 날씨가 궂습니다.. 항상 건강유의하시길 바랍니다. 감사합니다.

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : ans**
2023.08.30 16:43

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 무언가 엄청나게 큰 착각을 하고 계신 듯 한데...
무상거주확인서 가 존재한다 하더라도, 매각절차 중 해당 채권은행에서 이를 법원에 제출하여 물건명세서 상 이러한 내용이 기재되어 매각대금의 결정에 영향을 미친 경우라면, 무상거주확인서는 법률적인 효력을 갖게 되는 만큼 신의칙에 따라 해당 임차인의 대항력은 부정됩니다.
허나...
그 반대로, 법원에 제출되지 않았다면 이는 해당 은행과 채무자 사이의 문제에 불과할 뿐, 이것으로 낙찰자가 해당 임차인의 대한 대항력을 부정할 수 있는 근거로서 인정되지 않는 것이 현재 대법원판례의 입장 입니다.
즉, 물건명세서 등에 이러한 내용이 명시되어 있지 않는 이상, 추후 금융기관에 이를 요청하여 받는다 하더라도 이것으로 대항력이 성립하지 않는다는 입증자료로서의 효력이 없는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

2-1. 전소유자라 하더라도 대항력은 성립할 수 있습니다.
전출 후 재전입을 한 경우라면, 그 세대구성원 일부의 전입이 유지되었던 상황이라면 대항력 인정, 그외의 경우라면 대항력은 부정됩니다.

2-2. 이후에는 어떻게 진행해야 하느냐에 대해 고려해야 할 변수도 여러가지이고, 그에 따른 경우의 수는 십여가지가 넘습니다.
따라서, 답변도 불가능할 뿐만 아니라, 무의미 한 만큼 정확한 사실관계의 확인을 통해 대항력 성립여부 및 성립 가능성을 확인하고, 그에 따른 명도계획을 수립해야 하는 것이 맞습니다.^^;;
대항력 성립여지조차 따져야 하는 상황에서 명도계획을 언급하는 것 자체가 말이 안되겠지요.^^;;

3. 첫번째 질문과 같은 논리로...
법원에 제출되지 않은 무상거주확인서는 해당 금융기관과 채무자 사이의 문제에 불과할 뿐 입니다.
따라서, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하는 임차인으로부터 무상거주확인서를 받거나...
그외 임대차 및 대항력이 성립하지 않음을 입증할 수 있는 명백한 입증자료가 존재하지 않는 이상 기본적으로 대출실행은 거절되는 것이 보통이므로, 이 역시 사전에 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0

답변자 : chinhy**
2023.08.31 14:43

1. 입찰 전 은행담당자에게 물어보면(아주가끔) 무상거주 그런 서류 있다는걸 알려주기도 하지요. 하지만 법원에 제출하거나 그러진 않습니다. 낙찰자 스스로 입증해야 합니다.

2. 전 소유자라도 가능합니다.
전출 후 다시 바로 전입하거나, 새로운 집 주인과 임대차계약을 맺고 계속 거주할 경우.

3. 안나옵니다. 현금 납인 후 명도 완료하고, 전입관계 정리한다음 대출 신청하면 나옵니다.

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0

답변자 : loveon08**
2023.08.31 19:57

자세하고 친절한 답변 감사합니다.
1. 물건명세서에 내용이 명시되어 있지 않더라도, 향후 명도소송이나, 인도명령신청에서 심리 및 심문을 통해 대항력있는 가장임차인으로 추정 될 수 있지는 않나요? 혹은 명도소송에서 사실조회 신청을 한다던지, 금융기관의 사실조회 촉탁확인을 통해 임차보증금지급내역에 대한 사실 관계를 확인 할 수 있지 않을까 싶습니다.

3.선생님께서 말씀하시면 명백한 입증자료라 함은 어떤것들이 있을까요?
점유자가 전출을 했다는 내용의 전입세대 열람도 그 증거가 될 수 있나요?

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0

답변자 : ans**
2023.08.31 21:22

/loveon08**
1. 무상거주확인서의 존재 유무가 대항력을 부정하지 않는다는 것일 뿐, 대항력이 성립한다는 의미는 아닙니다.
즉, 타당한 근거나 입증할 만한 증거가 존재할 경우 당연히 명도소송을 통해 임대차 및 대항력 성립여부를 다툴 수 있습니다.
2. 임대차 및 대항력이 성립하지 않음을 입증할 수 있는 증거들은 수십가지가 넘습니다.
따라서, 이러한 모든 가능성에 대한 경우의 수를 일일이 나열하는 건 무의미 한 만큼 당연히 권리분석과정 중 이를 입증할 수 있는 근거나 자료들을 찾아내야 할 문제 입니다.
단순히, 점유자가 전출했다??? 라는 가정 자체도 무의미 합니다.
임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도를 대항력의 요건으로 하나, 전출을 했다 하더라도 그 가족 중 일부가 전입+인도를 갖추고 있는 경우, 또는 임차권등기 이후 전출을 한 경우 등등 수많은 경우의 수에서는 대항력이 인정될 수 있기 때문에 단 한줄의 단순한 가정이 아니라, 언제 전출을 했고, 그외 전입세대가 누가 있고 등등 의 가정을 추가해야 하고, 당연히 그에 따른 사실관계의 확인이 선행되어야 명확한 답변이 가능한 내용 입니다.

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0

답변자 : loveon08**
2023.08.31 23:19

답변을 정말 빠르게 해주시네요.. 대단하십니다.

그러면 말씀하신 것 처럼 대항력이 성립하지 않는다는 것을 입증할 수 있는 각종 증거자료들을 수집하여 인도명령 혹은 심문기일 전에 제출하게 되면 인도명령이 떨어지게 할 수 있다는 건가요? 만약 이때 받아들여지지 않게 되면, 명도소송으로 진행하는 거구요.

2.이런 부분들은 컨설턴트님께 컨설팅을 받게 되면 근거나 자료를 찾는데 도움을 받을 수 있는 건가요?

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0

답변자 : ans**
2023.09.01 01:26

/loveon08**
1. 경매법원은 임대차 및 대항력의 성립여부에 대한 그 어떤 법률적인 판단도 하지 않습니다.
따라서, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립여지가 존재하면 통상적으로 이를 모두 명도소송대상으로 분류하는 만큼 해당 전입자에 대한 인도명령 신청이 있는 경우, 어느정도의 타당성이 있다 판단될 경우 인도명령피신청인에게 심문서를 발송하고, 상황에 따라 심문기일도 지정하게 됩니다.
이 과정을 통해 임대차 및 대항력이 성립하지 않음이 명백하다 판단될 경우 인도명령결정 이 나올 수도 있습니다.
물론, 100% 장담할 순 없겠지만 말이지요.

2. 말씀하시는 "도움" 이라는 내용과 범위에 따라 차이가 있기는 하겠으나, 기본적인 컨설팅의 범위에 해당합니다.

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0

부동산태인 DIGITAL TAEIN Since 1988