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[질문] 안녕하세요. 원주1계 2023-305792(1) 질문 드립니다.
  • 질문자 : wonho95**
  • 2024.11.06 10:41
  • 조회수 53

안녕하세요.
실거주 목적으로 경매를 공부하고 있는 청년입니다.

원주1계 2023-305792(1) 물건과 관련하여 질문이 있어 글 남깁니다.

1. 제가 이 집을 입찰하여 3억 3천만원에 낙찰 받을 경우,
낙찰가액(33,000만원)+미납 관리비(150만원) = 33,150만


2. 제가 이 집을 3억 1천만원에 낙찰 받을 경우,
낙찰가액(31000만원) + 미납 관리비(150만원)+임차보증금 잔액 (2,000만원) = 33,150만원

1번과 동일한 비용이 발생되는 것인지 궁금합니다.


사이트가 너무 좋네요.
무료체험 이후에도 결제하여 종종 사용하겠습니다. 감사합니다.


 
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  • 답변자 : reala**
  • 2024.11.06 11:49
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


네, 어느 정도 경매 공부는 되신 거 같습니다. 다만 경매비용은 고려하지 않았네요. 0순위 배당인 경매비용도 고려해야 합니다.
대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 해당 사건처럼 임차인이 대항력이 있는 경우, 아무리 싸게 낙찰받아도 결국은 임차인의 보증금 이하로는 매수 불가능합니다.

다만 몇가지 놓쳐서는 안되는 문제가 있습니다.
낙찰가가 임차인 보증금 이상이라고 해서 무조건 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것이라고 단정해서는 안됩니다. 즉 임차인보다 먼저 발생한 선순위조세채권이나 임금채권은 임차인보다 먼저 배당받으므로 만약 임차인이 그로 인해 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 별도로 물어줘야 하므로 주의해야 합니다. 또, 전입일상 대항력은 있지만 확정일자를 늦게 받아 배당순서가 밀리면 보증금을 전액 배당받지 못하기도 합니다.(다만 해당 사건의 경우는 뒤이어 금융기관의 근저당이 존재하므로 정황상 선순위 조세채권 등은 없다고 봐도 무방합니다)

다음으로 임차인이 임차권등기를 하고 주택을 임대인에게 인도한 상태에서 보증금반환소송을 통해 승소판결을 받아 진행하는 경우, 소촉법에 의한 지연이자를 청구할 수 있으니 주의해야 합니다. 주임법상 대항력 있는 임차인이 있는 주택을 낙찰받은 특별승계인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 이 지연이자까지 물어줄 수 있습니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2024.11.06 13:39
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기가 확인되는 이상 매각절차 에서 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
결국, 낙찰자가 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 낙찰자의 입장에서 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 3.3억+@ 가 될 수 밖에 없습니다.
여기에서 +@ 라 함은 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 등이 이에 해당하겠지요.


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