선순위 임차인 셀프낙찰을 앞두고 경매 관련 질문 드려요

경매무료상담

[질문] 선순위 임차인 셀프낙찰을 앞두고 경매 관련 질문 드려요

질문자 : cpfltid**
2025.08.24 13:01
조회수 24

안녕하세요 강제경매를 열고 경매가 개시되어 셀프낙찰을 앞두고 있는 임차인입니다
잘 모르고 헷갈리는 부분들이 많아서 질문 올려봐요

▶제 상황
임대인 연락 두절되어 보증금반환 소송 승소 후 강제 경매 신청해서 경매가 개시되었습니다
저희 집은 다세대 빌라이며, 저는 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다

▶질문
1. 제가 셀프낙찰을 받으려고 하는데 1차 경매기일은 이미 지났고 2차 경매기일에 받으려고 합니다.
최저매각금액이 1억 4천이고 저는 1억 7천을 기입해서 낙찰을 받으려고 하는 경우,
입찰 보증금은 제가 기입하는 1억 7천의 10%가 아니라 최저매각금액인 1억 4천의 10%인 1,400만원이 맞을까요?

2.입찰 보증금을 낸 후 다시 돌려받을 수 있는지, 있다면 언제 돌려받는지 궁금합니다

3.저는 보증금반환 소송을 진행하면서 임차권등기 설정도 했는데
상계 처리시 저보다 법정기일이 느린 당해세, 조세채권이 있는데 이것보다도 제가 선순위인게 맞을까요?

4.전자소송 홈페이지에서 나의사건열람으로 배당요구된 교부청구서가 있는데
그것들 말고도 배당배분되는 예외의 것, 항목들이 있을까요?
이걸 토대로 낙찰금액을 적어 상계처리 받아야하는데 확인을 해도 불안하네요
법원에 가면 서류들 열람할 수 있다고 하는데 제가 보는 전자소송 홈페이지 사건열람이랑은 다른 부분이 있을까요?

5.상계처리시 상계처리되는 금액이 궁금합니다
저희가 강제경매 신청할 때 청구금액이 전세보증금+지연이자금등을 적어넣어
원래의 전세보증금보다 많은 금액으로 청구가 되었고 강제경매개시결정이 되었습니다.
이랬을 경우 상계처리되는 비용 기준 금액이 제 전세보증금일까요? 아니면 청구금액일까요?

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : reala**
2025.08.24 13:10
답변 28회 (28점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
진행자 김명석입니다.
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98

1. 네, 맞습니다. 최저매각가의 10%인 1400만원입니다.
2. 보증금으로 낙찰대금 전액이 상계된다는 전제하에 배당기일에 환불받습니다. 단, 임차인보다 먼저 배당되는 선순위 조세채권 등이 없어야 합니다. 3. 네 임차인의 확정일자와 조세채권의 법정기일로 배당의 선후가 가려지며, 임차인의 전입 확정일이 조세채권의 법정기일보다 빠르다면 임차인이 선순위로 배당받습니다. 임차권등기 유무는 배당순서와는 아무 상관없습니다.
4. 전자소송에 기재된 교부청구 외의 다른 조세채권은 없다고 보시면 됩니다. 다만 만에 하나 담당자가 전산기입 착오가 있을 수 있으니, 입찰 전 사건기록 열람을 한다면 더 확실합니다. 또 법원의 문건송달내역서상에 접수된 교부청구사실과 세부항목을 교차검증해보는 것도 하나의 방법입니다.
5. 배당시는 지연이자는 배당되지 않습니다. 지연이자는 제3의 낙찰자에게 청구가능합니다, 다만 이 경우도 임차인이 주택을 임대인에게 명시적 객관적으로 인도한 날로부터 가능하고, 인도를 증명할 수 없다면 제3의 낙찰자에게도 청구하지 못합니다. 또한 대항력 있는 임차인이 셀프낙찰을 받게 되면 임대인에게도 지연이자는 물론 미배당분 보증금은 청구하지 못합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 2

답변자 : ans**
2025.08.25 00:01
답변 34회 (34점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 입찰보증금은 입찰금액이 아닌 당회차 최저매각가격의 10% 이므로, 1,400만원이 맞습니다.

2. 말씀하신 내용만으로는 판단이 불가능 합니다.
다만, 통상적으로 질문자님이 대항력을 갖춘 최선순위우선변제권을 갖춘 임차인이라면, 기본적으로 채권상계를 통해 대금납부를 하게 되고, 입찰보증금 중 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금을 제외한 차액을 배당기일에 배당을 받게 됩니다.

3. 임차권등기여부와 관계없이 임차인의 우선변제권과 각종 조세채권 및 공과금의 순위경합에 의해 배당이 이루어지게 되는 만큼, 당연히 임차인의 우선변제권이 앞서 배당이 이루어지게 됩니다.

4. 각종 조세채권 및 공과금이라 하더라도, 배당요구종기일 이내 교부청구를 하지 않을 경우 배당에 참여할 수 없으므로 그 예외를 따질 이유는 없습니다.
임차인이라는 이해관계인의 지위에서 전자소송사이트를 통해 사건기록열람을 하신 경우라면, 방문하여 열람하시는 것과 동일합니다.

5. 채권상계는 임차보증금이나 지연손해금이 기준이 아니라 배당금액을 기준으로 합니다.
즉, 우선변제권을 갖는 임차보증금과 단순히 채권에 불과한 지연손해금은 배당순위가 다를 수 밖에 없습니다.
허나, 질문 내용만으로는 배당순위나 예상배당액을 판단할 수 없는 만큼 채권상계대상 및 그 범위를 판단할 수 없습니다.

무엇보다...
무엇을 근거로 입찰참여를 결정하신 것인지는 모르겠으나, 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교 후 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구해야 하는 것이 바람직한 만큼 이에 대한 타당성 검토부터 진행하시는 것이 바람직해 보입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 1

부동산태인 DIGITAL TAEIN Since 1988