전세권에 근저당설정자가 경매시 전세권의 성격은 어떤건지요?

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[질문] 전세권에 근저당설정자가 경매시 전세권의 성격은 어떤건지요?

질문자 : m10**
2024.10.01 09:51
조회수 77

1. 서부3계 2024타경12 입니다.
2. 전세권에 근저당설정한 새마을금고가 경매신청한 건입니다.
- 이 경우 태인 권리분석에는 전세권을 인수해야 한다고 되있는데 인수대상인지요?
- 낙찰받으면 소유권을 이전 받을수있는지요?

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답변자 : ans**
2024.10.01 17:10

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

참고로...
1. 부동산태인을 비롯한 각종 경매정보사이트 에서는 단순하게 권리관계의 표면적인 내용과 일자에 따른 "자동권리분석" 에 불과한 만큼 여러가지 변수들을 반영하지 못하는 태생적인 한계가 존재할 수 밖에 없습니다.
대표적인 것이, 가등기,가처분, 전세권 등이 이에 해당하는 편 입니다.
2. 전세권에 질권 또는 근저당을 설정한 경우, 존속기간 이내에라면 해당 전세권에 대한 질권 또는 근저당권을 원인으로 한 임의경매신청이 가능하고, 이것이 다수의 경우에서 볼 수 있는 경우입니다.
허나, 존속기간이 종료된 경우에는 임의경매가 아니라 압류및 전부명령 등(해당 사건의 경우 압류 및 추심결정) 에 의한 강제경매를 신청해야 합니다.

이러한 이유로 인해... 전세권의 질권 또는 근저당권자의 임의경매사건이나, 전세권에 대한 압류 및 전부.추심에 따른 강제경매신청사건이나 전세권에 설정된 질권 또는 근저당의 환가를 목적으로 하는 강제집행의 과정이라는 것은 동일한 만큼 해당 전세권은 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸해야 하는 것이 맞습니다.

다만...
2018.12.21 전세권 설정, 전세권에 대한 근저당, 압류 가 확인되는 점 등 여러가지 상황들을 보아할 때, 현재 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 해야 하겠지요.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2024.10.01 17:43

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
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진행자 김명석입니다.

해당 사건은 전세권에 저당권을 설정한 저당권자가 경매를 신청한 사건입니다. 이를 전세권부 저당권, 또는 전세권 저당권이라 부릅니다. 전세권부 저당권자가 자신의 채권을 회수하기 위한 방법으로 전세권 자체를 경매목적물로 삼기도 하지만, 전세권이 종료된 경우는 전세금반환채권에 압류추심 또는 전부명령을 통해 전세권 목적물인 부동산을 경매로 매각하기도 합니다.
즉, 전세권에 대하여 설정된 저당권은 민사집행법 제264조 소정의 부동산경매절차에 의하여 실행하는 것이나, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 이러한 경우는 민법 제370조, 제342조, 민사집행법 제273조에 의하여 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 추심명령 또는 전부명령을 받거나(이 경우 저당권의 존재를 증명하는 등기부등본을 집행법원에 제출하면 되고 별도의 채무명의가 필요한 것이 아니다), 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있습니다.
해당 사건에서 전세권부 저당권자가 압류추심 결정을 받은 새마을금고에서 경매를 신청했고, 전세권자도 정상적인 배당신청을 했으므로 전세권은 배당을 받고 소멸하며, 전세권에 터잡은 저당권도 소멸하므로 사실상 권리상 하자 없습니다.
시세조사 후 적당한 금액에 입찰하시면 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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