위반건축물 전세권 강제경매 말소기준권리 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 위반건축물 전세권 강제경매 말소기준권리

질문자 : goodluckk**
2025.02.09 16:30
조회수 50

2021타경108187
공부상 용도와 현황상 용도가 다름

해당물건은
건축물대장 용도는 사무실이지만
전입신고와 확정일자를 마치고
주거용으로 사용하고 있어서
공부상 용도와 현황상 용도가 다른데요

위반(불법)건축물로
건축물대장에 표기는 되어 있지 않지만
전세대출에 문제가 발생
할 것으로 보미며,
위반건축물 적발시에는
원상복구 또는 이행강제금을
계속 부과 받을것으로 보이는데요.

사용승인일(2018.07.11)과
임차인의 전입십고일(2019.02.25)이
크게 차이나지 않아
세금 압류로 법정기일이 빠른
금액이 많지는 않아 보이지만
임차보증금 전액 인수로
판단하였습니다.

1.
전세권과 강제경매 신청자는
동일인입니다.
전체에 전세권 설정이 아니라서
임의경매가 아닌
강제경매를 신청한 것으로 보이는데요
임차권설정을 근거로한 강제경매라면
전세권이 말소기준권리가 아니라
왜 경매개시결정 등기가 아니라
전세권이 말소기준권리가 되는지요

2.
나름 시세파악과 권리분석을하고
전세금 1억8천 인수하는걸 감안하여
입찰하였을텐데
매각이 두번이나 되었다가
미납한 이유가 궁금합니다.

3.
임차인은 임차권등기를 하고
전입세대열람내역에 주민등록이
등재된 자가 없는 것으로 보아
퇴거한것으로 보이지만,

(최악의 상황)
만약에 소유자가 점유하면서
위반건축물 신고를 빌미로
이사비용 등을 과도하게 요구할 경우
협상 노하우가 있다면 궁금합니다.

답변환영!

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답변자 : ans**
2025.02.09 17:13

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 임차보증금반환채권을 원인으로 한 강제경매신청사건이기는 합니다만, 이와 별개로 전세권자의 지위에서 배당요구가 확인되는 바 선순위전세권이 말소기준권리가 되는 것 입니다.
선순위전세권은 선순위전세권자가 선순위전세권을 원인으로 한 임의경매를 신청한 경우 또는 선순위전세권자의 지위에서 배당요구를 한 경우 말소기준권리가 되어 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸합니다.

2. ""나름 시세파악과 권리분석을하고 전세금 1억8천 인수하는걸 감안??" 했다?? 라는 가정은 사실 상 무의미합니다.
다만...
해당 물건의 일반매매시세가 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 1.8억+@ 와 비슷하거나 별 차이가 나지 않아 대금미납을 했을 것이라는 추정이 가능할 뿐 입니다만, 일반매매시세는...확인해봐야 할 문제겠지요.

3. 수십가지의 경우의 수가 존재하는 만큼 말씀하신 내용만으로는 답변 자체가 불가능 합니다만...
다만...
최악의 상황을 가정하신다면, 사실 상 별다른 방법이 없습니다.
강제집행을 통해 명도를 구하고 위반건축물에 대한 원상회복을 하시거나...이사비용을 협의하시거나... 둘 중 하나겠지요.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.02.09 17:49

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

2월4일에 이미 낙찰된 사건입니다. 입찰자 2명에 낙찰가는 619만원입니다.
1. 해당 임차인은 2가지 지위를 동시에 가지고 있습니다. 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인의 지위와, 민법상 전세권자의 지위입니다. 해당 임차인은 전세권에 기한 임의경매신청을 한 게 아니라 보증금 반환청구소송을 통해 판결을 받아 강제경매를 신청했습니다.
다만 해당 임차인은 배당신청 당시, 임차인의 지위로 배당신청을 한 것이 아니라 전세권자로서 배당신청을 하였으므로 전세권이 말소기준권리가 되는 것입니다. 즉 전세권은 소멸합니다. 그러나 전세권이 소멸한다고 해서 대항력 있는 임차인의 지위가 사라지는 것이 아니라 미배당분 보증금에 대해서는 낙찰자에게 그 반환을 요청할 권리가 있으므로, 해당 사건의 경우에는 무슨 자격으로 배당신청을 했는지는 의미가 없습니다.
2. 임차인의 미배당분 보증금을 별도 인수해야 하는지 모르고 입찰한 용감한 사람들로 추정됩니다.
3. 명도는 낙찰자의 명도확인서를 무기로 협상을 하되, 추후 위반건축물을 신고하는 걸 저지할 수는 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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