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[질문] 선순위 채권자가 신청한 강제경매 관련 문의
  • 질문자 : pyj00**
  • 2025.03.27 08:30
  • 조회수 57

안녕하세요.

저는 선순위 채권자로 24년 5월에 강제경매를 신청하였습니다. 임차권등기명령을 통해 주택임차권을 설정하고, 목적물을 채무자에게 명도 후 이사 나왔습니다. 저는 선순위 채권자이고, 임차권등기명령을 하였기 때문에 배당요구 한 것으로 인정받는다고 알고 있습니다.

후순위 근저당권 채권자(새마을금고)는 채권을 000대부주식회사에 양도하였고, 000대부주식회사도 경매를 신청하여 현재 중복경매 상태입니다.

4월 중순에 1차 매각기일이 잡혔고, 총 4번의 매각기일이 설정되었습니다.

질문1. 제 채권이 말고기준권리로 알고 있는데, 후순위 채권자(000대부주식회사)가 경매를 신청한 이유가 있나요?

질문2. 입찰자가 없어서 계속 유찰되는 경우 선순위 채권자인 제가 입찰에 참여해서 낙찰 받을 수 있나요? 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.03.27 10:13
  • 답변 30회 (35점)
반갑습니다.
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1. 후순위 채권자도 채권이 있기 때문에 경매를 신청한 것이고, 경매신청은 채권자라면 조건을 갖추면 누구나 할 수 있습니다. 다만 선순위 임차인이 배당받고 남는 돈이 있어야 배당금이 돌아갑니다.
2. 네 가능합니다. 전세보증금과 시세의 차이가 없는 깡통전세라면 아무도 낙찰을 받지 않을 것이고, 결국은 임차인이 셀프낙찰을 받아 정리하는 수밖에 없습니다. 다만 셀프 낙찰시에는 임차인보다 먼저 배당되는 조세채권 임금채권 등이 존재하는지 여부는 필히 확인후 입찰해야 합니다.



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  • 답변자 : pyj00**
  • 2025.03.27 10:49
답변 감사합니다.
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.03.27 11:15
  • 답변 34회 (39점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. "제 채권이 말소기준권리로 알고 있는데...."
채권이 말소기준권리가 되진 않습니다.
말씀하신 내용대로라면 아마도 2024.05월 강제경매개시결정등기가 말소기준권리가 되지 않을까 추정됩니다만, 말소기준권리는 등기사항전부증명서 상 권리관계를 토대로 재확인 해야 하는 것이 맞습니다.^^;;
또한, 2024.05월 강제경매개시결정등기가 말소기준권리라 하더라도....
임차인으로서의 배당순위는 말소기준권리와는 또 다른 개념입니다.
즉, 2024.05월 강제경매개시결정등기가 말소기준권리라 하더라도, 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 원인 즉, 전입과 확정일자에 의해 소액임차인의 최우선변제 및 확정일자의 우선변제권에 따른 배당순위가 결정됩니다.
말씀하시는 "후순위채권자" 의 후순위가 무엇을 기준으로 하는 것인지는 말씀하신 내용만으로는 명확히 판단이 불가능하기는 하나, 임차인의 우선변제권 이후의 근저당권자 등의 채권자가 중복경매를 신청하는 것은 기한이익상실, 즉 쉽게 말해 대출이자를 납부하지 않아 해당 금융기관의 채권추심절차에 의해 기계적으로 이루어지는 절차인 경우가 대부분이므로 커다란 의미를 부여할 문제는 아닌 것으로 보여집니다.
또한, 임차인의 우선변제권 이후의 채권자라면, 선행경매신청채권자인 질문자님이 선순위로서 배당이 가능한 상황이므로 무잉여가 그 원인이 될 순 없습니다.

2. 아무런 근거 없이 "입찰자가 없어서 계속 유찰되는 경우..." 라는 가정은 무의미 합니다.
당연히 그 가능성에 대한 예측을 위해 정확한 기초사실관계를 재확인 해야 하는 것이 우선입니다.
또한...
채권자로서 당연히 입찰참여도 가능하고... 임차인의 입장에서 입찰참여를 적극적으로 유도하는 정보들이 인터넷 상에서 난무하고 있는 것이 현실이긴 합니다만, 당연히 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 입참참여 여부를 최종적으로 판단하시는 것이 바람직 합니다.
섣부른 입찰참여는 오히려 손실범위만 키울 수 있으므로 각별히 주의하시기 바랍니다.


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  • 답변자 : pyj00**
  • 2025.03.27 15:33
답변 감사합니다. 참고로 전세계약하면서 확정일자, 전입신고 했고, 그 날짜 이후에 근저당이 설정되었습니다. 전출 나간 날짜는 임차권등기명령 일자보다 뒤에 있습니다.

추가적으로 궁금한게 있습니다.
현재 4번의 매각기일이 잡혀 있는데, 4번째도 유찰되면 법원이 다시 감정평가해서 경매를 다시 시작하게되나요?
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.03.27 18:02
  • 답변 34회 (39점)
/pyj00**
4회 유찰이 된다면...이라는 무의미한 가정은 말 그대로 무의미 합니다.^^;;

경매법원은 매각기일을 지정함에 있어 기본적으로 4회차 매각기일을 지정하게 되고, 4회차 매각기일까지 매각이 되지 않을 경우 채권자에게 추납통지서를 발송하게 되며, 이에 따라 채권자가 추가예납을 한다면 추가로 4회차 매각기일이 지정되고, 반대로 추가예납을 하지 않는다면 기각결정을 하게 됩니다.
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