배당 미요구 임차인 낙찰자 보증금 인수여부 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 배당 미요구 임차인 낙찰자 보증금 인수여부

질문자 : keywe0**
2025.04.16 23:47
조회수 22

안녕하세요.

질문1)
경매사건에 대해 낙찰자의 의무를 확인하고 싶습니다.
사건번호 2024타경118321 건입니다.

2층 주택에 1992년에 전입신고한 임차인 1명이 존재하며 법원에 제출한 배당요구는 없으나, 임대차 계약서는 불명확하나 존재하는 것으로 확인됩니다.
1층 상가에 대해서는 임대차계약서, 배당요구 등이 진행되어있음이 물건명세서상으로 확인할 수 있습니다.

그럼 1층에 있는 임차인에 대해서는 낙찰자가 보증금을 변제해야 할 의무가 있는것이지요?(그런것으로 알고 있는데 확인하고 싶습니다.)

그런데 2층 임차인의 경우는 어떻게 되는건가요?
배당요구나 확정일자는 없으며 전입신고만 되어있으며 30년 이상 거주중인 상황입니다.
2층 거주인은 대항력이 있고, 전입신고는 되어있고, 확정일자나 배당요구는 확인되지 않았다면
낙찰자가 인수해야 하는 조건이 있는것일까요?

질문 2)
해당 사건은 등기상으로는 가압류 금액이 3.5억원으로 기입되어있습니다.
그러나 사건에 대한 내용에는 채권자 청구액이8억원으로 기입되어 있습니다.
이럴경우 해당 사건이 8억원에 낙찰되면 채권자가 8억원을 가져가고 우선변제권을 갖은 1층 임차인부터도
낙찰자가 보증금을 지급해야하는것인가요? 아니면 채권자는 가압류 3.5억원을 받고, 1층 임차인 보증금을
변제하는건가요?
채권자가 가져가는 금액이 어떻게 되는건지도 궁금합니다.

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답변자 : reala**
2025.04.17 10:25
답변 28회 (28점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

해당 사건은 이미 8억10만원에 낙찰이 되었습니다. 3월27일 단독입찰입니다.
1. 1층 임차인은 대항력이 있습니다. 다만 확정일자가 강제경매개시결정등기권자보다 늦어 배당순위에서는 뒤로 밀립니다. 결국 가압류권자와 채권액에 비례한 안분배당이 될 것이고, 보증금 중 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 물론 월세 미지급분이 있다면 이 금액을 상계하고 지급하면 됩니다.
2층의 전입자가 임차인이라면 보증금 전액을 별도로 물어줘야 합니다.
2. 가압류권자와 1층 임차인간에는 채권액에 따른 안분배당입니다. 임차인이 확정일자를 늦게 받았기 때문입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.04.17 11:59
답변 34회 (34점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1층 상가임차인의 경우 말소기준권리 이전의 사업자등록으로 대항력 성립여지가 존재하나, 강제경매개시결정 이후 확정일자의 우선변제권을 갖추고 있는 만큼 경매신청채권자와 채권비율에 따른 안분배당이 이루어지게 되는 만큼 실제 배당금액은 매우 적을 수 밖에 없으며, 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

2층 주거임차인의 경우 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립여지가 존재하나, 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 만큼 적법한 임차인으로서 대항력을 갖추게 될 경우 임차보증금 전액 뿐만 아니라 종전임대차계약의 존속기간까지 추가로 인수해야 할 수 있습니다.
따라서, 이점 각별히 주의하시어 반드시 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 성립여부 및 성립 가능성에 대한 재확인이 필요한 사건이기도 합니다.

또한... 공부 상 임대차 및 점유관계와 현황상의 내용이 상당한 차이가 존재합니다.
공부 와 달리 현황상 으로 1층은 두개의 상가가 존재하고...
2층 뿐만 아니라 3층도 존재하는 만큼 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 명도저항의 차이가 발생할 수 있는 만큼 이는 반드시 현황조사 시 재확인 해야 할 문제인 것이지요.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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