인도명령, 명도 등 문의(도와주세요..) - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 인도명령, 명도 등 문의(도와주세요..)

질문자 : jihun11**
2025.05.15 14:24
조회수 53

안녕하세요
저는 수도권에 아파트를 낙찰받았습니다. 등기부등본상 소유자이자 점유 세대주(전입일 2017년 9월 2일)(채무자의 누나)가 거주하고 있습니다. 채무자(남동생)은 세대열람에 예전엔 세대원으로 있었지만 현재는 없으며, 세대원으로는 세대원이자 채무자의 아내와 자녀 1명이 등재되어 함께 거주하고 있습니다.(전입일 2017년 6월3일)

대출실행일은 2020년 4월입니다. 은행 대출 담당자와 연락하였을 때, 은행 대출 시 임대차확인서에 "소유자 본인 및 가족 거주"로 기재되어 무상거주사실확인서는 징구되지 않았습니다. 현재 소유자에게 연락을 시도하고 있으나, 전화를 받지 않아 문자를 남긴 상태입니다. 낙찰 금액은 채권 금액보다 더 큰 상황으로, 잔여 배당금이 발생할 것으로 예상됩니다.

[상황요약]
1. 소유자이자 점유 세대주: 전입일 2017년 9월 2일, 채무자의 누나
2. 채무자: 세대열람에 예전엔 세대원으로 있었지만 현재는 없음.
3. 채무자의 아내와 자녀: (전입일 2017년 6월3일)
4. 대출실행일: 2020년 4월
5. 특이사항
- 채권 은행에서 임대차 확인서(소유자 본인 및 가족 거주 기재) 받았지만 법원 제출 X
- 소유자와 연락이 닿지 않음.
- 낙찰금액이 채권금액 보다 더 크기 때문에 잔여 배당금이 발생할 것 예상

[궁금한점]

1. 인도명령 신청 시 대상자를 점유 세대주이자 소유자만으로 해야 하는지, 아니면 채무자의 아내와 자녀들을 포함해야 하는지 여부

2. 세대원이자 채무자의 아내는 인도 명령 대상자가 가능한지 여부

3. 점유자들이 명도를 거부할 경우를 대비하여 점유이전가처분 신청을 해야 하는지 여부

4. 무상거주사실확인서가 없는 상황에서 낙찰자가 인수해야 할 금액(대항력 있는 임차보증금 등)이 발생(또는 허위일지언정 주장할 가능성)할 가능성이 있는지 여부

5. 만약 인수할 금액이 있다면, 남은 잔여 배당금은 소유자가 아닌 채무자의 아내에게 지급될 수도 있는지 여부

6. 원만한 협의가 이루어지지 않는다면, 명도 소송까지 진행될 가능성이 있는지 여부

7. 기타 유의사항 여부..

걱정이 많아 법률 사무소에 컨설팅도 고려하고 있습니다..
긴글 읽어주셔서 정말 감사합니다.

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.05.15 16:09
답변 18회 (23점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 인도명령은 원칙상 점유자를 상대로 합니다. 따라서 점유자인 채무자의 누나와 전입신고된 채무자의 아내를 상대방으로 해서 인도명령을 신청해 보세요. 채무자의 누나에 대해 인도명령이 나온다면 문제 없지만 인도명령이 나오지 않으면 별도 소송을 해야 합니다.
2. 네 동시에 신청하면 됩니다.
3. 가처분신청도 필요해 보입니다.
4. 보증금 채권이 있는지 여부는 채권자(누나) 스스로 입증해야 합니다. 소송 과정에서 밝혀질 일입니다.
5. 채무자의 아내가 아닌 소유자에게 배당이 됩니다.
6-7. 누나가 임차인임을 주장하면 소송으로 가야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.05.16 11:15
답변 21회 (21점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 인도명령은 기본적으로 점유자를 그 대상으로 합니다.
즉, 소유자이냐 채무자이냐로 그 대상을 구분하는 것이 아니라 점유자 가 인도명령의 피신청인이 됩니다.

2. 인도명령은 기본적으로 세대주를 대상으로 하며, 인도명령의 결정은 모든 세대구성원에게 그 효력이 발생하는 바, 소유자 및 배우자, 자녀에 대해 별도로 인도명령을 신청할 이유는 전혀 없습니다.

3. 법률적 이론과 절차에 치우친 법무사.변호사 혹은 일부 인터넷 상에서 점유이전금지가처분을 쉽사리 언급하는 경우를 흔히 볼 수 있긴 합니다만...
이는 구체적인 상황과 목적, 명도협의 상황 등에 따라 판단해야 할 문제입니다.
특히나, 법원경매의 경우 인도명령이라는 매우 좋은 제도가 존재하는 만큼 점유이전금지가처분이라는 절차에 대한 실효성이나 타당성이 의심되어야 하는 것이 당연한 일 이기 때문에, 점유이전금지가처분을 해야 할 특별한 사정과 이유가 있다면 필요하겠으나, 그 반대의 경우에는... 솔직히 수임료 챙기기 위한...법률 상 이론에 치우친, 실무와 거리가 먼 것이라 볼 수도 있으므로, 세부적인 검토를 토대로 그 필요성 및 타당성을 확인 후 판단하시기 바랍니다.

4. 질문하신 내용 그 어디에서도 임대차 및 점유관계, 그에 따른 대항력 유무를 판단할 근거는 찾아볼 수 없습니다.
다만... 소유자와 채무자가 다르고...
소유자가 아닌 채무자의 가족의 전입이 말소기준권리보다 앞선 경우라면 대항력 성립여지가 존재할 수 있는 만큼 당연히 이를 반드시 재확인 해야 하는 것이고...
이는 입찰 전에 확인했었어야 할 문제이지, 낙찰을 받고 나서 궁금해할 문제가 아닙니다.^^;;
단, "은행 대출 시 임대차확인서에 "소유자 본인 및 가족 거주""라 기재되어 있다 하더라도, 관련서류 및 무상거주사실확인서가 법원에 제출되지 않는 이상 임대차 및 대항력이 인정되는 대법원판례 또한 존재하는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인하신 후 해당 질문에 대한 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

5. 배당잉여금은 채무자 및 그 가족이 아닌 소유자에게 배당됩니다.

6,7. 정확한 기초사실관계조차 확인할 수 없는 질문으로는, 두가지 질문에 대한 답은 점쟁이가 아닌 이상 불가능 합니다.
무엇보다, 이러한 질문이 낙찰자의 입장에서 나오지 말아야 할 내용들 입니다.^^;;
명도대상이 되는 점유자가 인도명령대상이라면 인도명령으로... 낙찰자에게 대항할 수 있는 점유자라면 명도소송으로 진행해야 하는 것이 당연한 일입니다.
또한, 모든 질문들...그리고, 말씀하신 상황요약 부분 부터 현업 컨설턴트인 본인 조차도 여러번 반복해서 읽어야 할 정도로 어렵고 독특하게 요약을 하신 터라, 이를 해석하는 관점에 따라서도 다른 답이 나올 여지 또한 상당합니다.
따라서...
법률사무소의 컨설팅 까지도 고려 중 이시라면, 낙찰받은 경매사건번호 및 경매사건기록검토를 토대로 정확한 기초사실관계를 확인하시고, 현재의 구체적인 상황과 진행상황 등을 확인한 후 모든 질문에 대한 명쾌한 답을 구해야 하는 만큼, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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