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[질문] 2024타경2804 물건 분석
  • 질문자 : quswls**
  • 2025.08.25 14:53
  • 조회수 36

안녕하세요!

경매 입찰하려고 합니다
2024타경2804 구로 온수힐스테이트 물건 권리상 문제는 없는지 분석부탁드리겠습니다

1. 근저당 -> 근저당 2건 말소되는게 맞는지?
2. 가압류 -> 근저당 선순위로 말소되는게 맞는지?
3. 유치권 -> 유치권 등록되었었으나, 점유취하서 제출로 문제없는게 맞는지?

입찰해도 좋은 물건인지 문의드립니다! 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.08.25 16:14
  • 답변 28회 (28점)
반갑습니다.
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구로구 온수동의 해당 아파트는 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 없고 소유자 세대가 점유하고 있으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.

1-2. 등기부상의 권리는 전부 소멸됩니다.
3. 네, 유치권을 신고했던 자가 취하서를 접수했습니다. 애당초 유치권이 성립되기 어려운 사건입니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.08.25 18:13
  • 답변 34회 (34점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

본인의 답변을 포함하여, 네이버지식인 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.
이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.
따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰여부 뿐만 아니라, 문제점 유무를 단정지어 판단하시는 일은 절대 없으시길 바랍니다.

2015.08.28 국민은행 의 근저당 을 말소기준권리로 하며, 이후 등기부등본 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기부등본 상 권리는 존재하지 않습니다.
단, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다.

조사된 임차내역이 없고 소유자 외 전입이 확인되지 않는 만큼, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
허나, 소유자 점유의 물건으로 추정됩니다만, 지난 2025.02.04 유치권신고 후 2025.02.26 취하서를 제출한 기록이 확인되는 등 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 이점 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

유치권신고서가 제출 후 취하된 것으로 보아 허위유치권인 것으로 추정되기는 합니다만, 유치권이라는 권리 자체가 권리신고의 의무가 없는 만큼 유치권취하서를 제출했다고 해서 있던 유치권이 없어지는 것은 아닙니다.
따라서, 당연히 이에 대한 재확인이 반드시 선행되어야 하는 것이 당연한 일 이겠지요.
또한, 유치권은 권리신고의 의무가 없는 만큼 일정요건만 갖춘다면 행사가 가능한 권리입니다만, 그 성립 가능성이 낮거나 성립하지 않는다 하더라도 유치권자가 그 권리를 주장하는 이상 유치권이 성립하지 않음을 입증하고 명도를 구해야 할 책임은 낙찰자에게 있는 만큼, 단순히 유치권이 성립하지 않는다, 성립 가능성이 낮다 라는 것 만으로 아무런 계획 없이 입찰에 참여하는 일은 절대 없어야 하는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

이러한 모든 내용을 확인해야 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단할 수 있으며, 이것이 제대로 된 의미의 권리분석 이라 하는 것 입니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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