부천3계 2023-51784(2) 임금채권 문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

아래 내용에 대한 임금채권 금액을 어떻게 확인할수 있는지 문의드립니다.

본 건은 당사자내역 또는 문건/송달내역에 따라 임금채권을 포함하고 있거나 그럴 가능성이 있습니다. 만약 임금채권에 해당할 경우, '최종 3개월분의 임금+최종 3년분의 퇴직금'에 해당하는 금액은 소액임차인의 최우선변제와 같은 순위로 최우선적인 배당을 받도록 되어 있습니다. 특히 적법하게 배당요구를 한 선순위임차인이 포함된 사건에 임금채권 또는 당해세가 결부되는 경우, 해당 금액의 규모에 따라 임차인의 배당금액은 영향을 받게 되므로 최우선변제 대상인 임금채권의 액수를 파악하는 것이 필수적입니다.

답변자 : reala**
2025.12.16 11:28
답변 13회 (13점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.

조세채권은 물론 임금채권은 경매에서 어떤 경우에도 낙찰자가 경매당하는 소유자의 임금채권을 직접적으로 떠안는 경우는 없습니다. 대항력 있는 임차인이 있고, 이 임차인이 임금채권으로 인해 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 낙찰자는 그 임차인의 미배당분 보증금을 물어주는 겁니다. 따라서 임차인이 없거나 임차인이 있더라도 대항력이 없거나, 대항력이 있더라도 보증금 전액을 배당받는 임차인이라면 임금채권이 수천 수백억이어도 낙찰자와는 무관합니다.
해당 사건은 임차인 자체가 없는 사건이므로 임금채권은 낙찰자와는 무관하고, 낙찰자가 납부한 낙찰대금에서 배당순서에 따라 배당을 받으면 그만입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.12.16 12:07
답변 13회 (13점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 임금채권에 대한 세부적인 내용은 경매사건기록열람을 통해 확인이 가능하나, 입찰참가자를 비롯해 이해관계인에 해당하지 않는 자 는 사건기록열람이 불가능한 만큼 확인이 불가능 합니다.
간혹, 공단 측에서 임금채권을 원인으로 한 가압류.압류를 한 경우라면 대략적인 내용이라도 확인이 가능하겠으나, 이 역시도 대략적인 내용에 불과하고 말씀하신 바와 같이 최우선임금채권 외 일반임금채권 또한 포함되는 경우가 많기 때문에 상당한 오차범위가 존재합니다.

2. 인용하신 문구는, 임금채권이 존재하는 것으로 의심되는 경매사건에서 주의사항을 기록한 것에 불과할 뿐, 질문하신 물건에 반드시 적용된다는 것은 아닙니다.
쉽게 말해...
'최종 3개월분의 임금+최종 3년분의 퇴직금'에 해당하는 임금채권은 모든 채권에 우선하는 최우선변제 대상이 됩니다.
따라서, 이로인해 대항력을 갖춘 임차인의 미배당임차보증금이 발생할 경우 낙찰자가 이를 추가로 인수해야 할 수 있기 때문에, 이러한 경우라면 각별히 주의해야 한다는 의미입니다.
허나, 질문하신 사건의 경우, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립여지가 존재하는 임차인이 확인되지 않는 만큼 인용하신 문구의 적용대상이 아닙니다.
즉, '최종 3개월분의 임금+최종 3년분의 퇴직금'을 알아야 할 이유가 전혀 없습니다.

3. 앞서 답변드린 바와 같이 '최종 3개월분의 임금+최종 3년분의 퇴직금' 를 확인해야 하는 경우는...
"말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립여지가 존재하는 임차인" 이 있는 경우가 대표적인 예 이고, 그 외에 특별한 사정과 이유가 있지 않는 이상 알 필요는 없습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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